MANUALE DELLE LOCAZIONI COMMERCIALI E ABITATIVE

Un manuale completo e aggiornato per orientarsi nella disciplina delle locazioni abitative e commerciali, dalla formazione e gestione del contratto fino al contenzioso e al rilascio dell’immobile. In 680 pagine, il volume offre una trattazione sistematica e operativa della materia, con particolare attenzione alle novità normative, fiscali e giurisprudenziali più recenti.

Aggiornato, tra l’altro, alla Legge di bilancio 2026, ai nuovi testi unici fiscali, al d.lgs. 123/2025, alle novità in materia di locazioni brevi e al nuovo reato di occupazione arbitraria di immobile.

Vantaggi chiave

• Quadro completo della disciplina civilistica e vincolistica delle locazioni, con analisi di obblighi, durata, rinnovi, sublocazione, cessione, garanzie, manutenzione e responsabilità.
• Approfondimento delle locazioni abitative: contratti liberi, concordati e transitori, locazioni per studenti, affitti brevi e turistici, cohousing, rent to buy e leasing.
• Indicazioni operative su forma e registrazione dei contratti, cedolare secca, tassazione, deposito cauzionale, spese accessorie, morosità e risoluzione.
• Ampia trattazione delle locazioni ad uso diverso, comprese locazioni commerciali e alberghiere, canone, recesso, sublocazione, prelazione, riscatto e indennità di avviamento.
• Sezione dedicata agli aspetti processuali: sfratti, procedimento di convalida, rito locatizio, occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.

Aggiornato con:

› Legge di bilancio 2026 (legge 199/2025)

› Testi unici fiscali (efficaci da gennaio 2027)

› Cedolare secca al 10% nei Comuni in stato di emergenza

› Albo nazionale delle attività commerciali e botteghe artigiane

› Sentenza Consiglio di Stato 21 novembre 2025, n. 9101 su identificazione ospiti nelle locazioni brevi

› Ordinanza di remissione della Cassazione 30016/2025 su cedolare secca e inquilino impresa

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ Normativa del codice civile

◾ Disciplina vincolistica

◾ Regime contrattuale

◾ Sfratti ed esecuzione per rilascio

◾ Disciplina processuale

AGGIORNAMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

◾ Legge di bilancio 2026

◾ D.lgs. 117/2026

◾ D.lgs. 123/2025

◾ D.lgs. 219/2024

◾ Articolo 634-bis codice penale

◾ Articolo 321-bis codice di procedura penale

◾ Consiglio di Stato 9101/2025

◾ Ordinanza Cassazione 30016/2025

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Parte prima - Disciplina del codice civile e disciplina vincolistica
• 1 La locazione nel codice civile
• 1.1. La locazione nella disciplina generale dei contratti (art. 1571 c.c.)
• 1.2. Locazione, comodato e altri contratti
• 1.2.1. Precario oneroso
• 1.2.2. Contratto di alloggio
• 1.2.3. Attività di affittacamere
• 1.2.4. Contratto di posteggio
• 1.2.5. Contratto di ormeggio
• 1.2.6. Beni del patrimonio indisponibile
• 1.3. I soggetti del contratto
• 1.3.1. Locazione con pluralità di soggetti
• 1.3.2. Famiglia del conduttore
• 1.3.3. Conflitto tra conduttori
• 1.4. Vicende soggettive della locazione
• 1.4.1. Sublocazione e cessione del contratto
• 1.4.1.1. Rapporti tra locatore e subconduttore
• 1.4.1.2. Pagamento del canone dal subconduttore al locatore
• 1.4.1.3. Effetti della nullità e della risoluzione della locazione
• 1.4.2. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (art. 1599 c.c.)
• 1.4.2.1. Data certa anteriore
• 1.4.2.2. Limiti all’opponibilità della locazione al terzo acquirente
• 1.4.2.3. Opponibilità della locazione al terzo acquirente ed esecuzione forzata
• 1.4.2.4. Le altre disposizioni connesse al trasferimento della cosa locata
• 1.5. Oggetto della locazione
• 1.5.1. Oggetto della locazione e favoreggiamento della prostituzione
• 1.6. Durata (artt. 1596-1597 c.c.)
• 1.6.1. Il termine massimo di durata (30 anni)
• 1.6.2. Locazione a tempo determinato e locazione a tempo indeterminato
• 1.6.3. Locazione senza determinazione di tempo
• 1.6.4. I termini legali di durata
• 1.6.5. Cessazione della locazione a tempo determinato
• 1.6.6. Locazione dell’usufruttuario e legislazione vincolistica
• 1.7. Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (artt. 1572-1573 c.c.)
• 1.7.1. Locazioni ultranovennali
• 1.7.2. Anticipazione del corrispettivo per una durata superiore all’anno
• 1.8. Durata e rinnovazione tacita del contratto (artt. 1597-1598 c.c.)
• 1.8.1. Rinnovazione tacita e locazioni della P.A.
• 1.8.2. Le garanzie prestate dai terzi nella locazione prorogata
• 1.9. Le obbligazioni principali del locatore (art. 1575 c.c.)
• 1.9.1. La consegna della cosa locata
• 1.9.2. L’obbligo della manutenzione
• 1.9.3. La garanzia del pacifico godimento
• 1.10. Le altre obbligazioni del locatore
• 1.10.1. La garanzia per i vizi della cosa locata (artt. 1578-1581 c.c.)
• 1.10.1.1. Vizio e guasto
• 1.10.1.2. Risoluzione del contratto e riduzione del corrispettivo
• 1.10.1.3. Risarcimento danni
• 1.10.1.4. Limitazioni convenzionali della responsabilità
• 1.10.2. Le cose pericolose per la salute
• 1.10.3. Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo (artt. 1576-1577, 1609-1610 c.c.) e riparazioni necessarie
• 1.10.3.1. Manutenzione ordinaria e straordinaria
• 1.10.3.2. Piccola manutenzione
• 1.10.3.3. Esclusione pattizia della manutenzione a carico del locatore
• 1.10.3.4. Le riparazioni necessarie
• 1.10.4. La garanzia per molestie (artt. 1585-1586 c.c.)
• 1.10.4.1. Molestie di diritto e molestie di fatto
• 1.10.4.2. Rimedi contro le molestie dei terzi
• 1.10.4.3. Molestie giudiziali del terzo e obbligo di avviso al locatore
• 1.10.4.4. L’obbligo del locatore di assumere la lite contro il molestatore
• 1.11. Le obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 c.c.)
• 1.11.1. L’obbligo di prendere in consegna la cosa
• 1.11.2. L’obbligo di diligenza nel godimento
• 1.11.3. L’obbligo di pagamento del corrispettivo
• 1.12. Le altre obbligazioni del conduttore: la restituzione dell’immobile e i danni da ritardata consegna (artt. 1590-1591 c.c.)
• 1.12.1. L’obbligo di riconsegna dell’immobile locato
• 1.12.2. Deterioramento dell’immobile locato e responsabilità del conduttore
• 1.12.3. Pagamento del corrispettivo e risarcimento del maggior danno
• 1.13. Perdita, deterioramento e incendio della cosa locata (artt. 1588-1589 c.c.)
• 1.13.1. Responsabilità per perdita e deterioramento della cosa locata
• 1.13.2. Responsabilità per incendio della cosa locata
• 1.13.3. Incendio della cosa assicurata
• 1.14. Migliorie e addizioni (artt. 1592-1593 c.c.)
• 1.14.1. Il pagamento dell’indennità
• 1.14.2. Addizioni
• 1.14.3. Addizioni separabili e addizioni inseparabili
• 1.14.4. Derogabilità degli artt. 1592 e 1593 c.c.
• 1.15. Le garanzie nella locazione
• 2 Disciplina del codice e disciplina vincolistica
• 2.1. Rapporti tra normativa del codice civile e normativa vincolistica
• 2.2. L’inderogabilità delle disposizioni della legge di equo canone
• 2.2.1. Inderogabilità della legge 392/1978 e transazione
• 2.2.2. Transazione e accordi conciliativi giudiziali
• 2.2.3. Prescrizione e decadenza dall’azione di ripetizione ex art. 79 della legge 392/1978
• 2.3. Le disposizioni inderogabili della legge 392/1978 nel regime dei patti in deroga
• 2.3.1. La questione della derogabilità della durata
• 2.3.2. La posizione della giurisprudenza
• 2.4. Le locazioni dopo la legge 431/1998
• 2.5. Le disposizioni inderogabili della legge 431/1998
• 2.5.1. Le nullità in base al previgente art. 13, legge 431/1998
• 2.5.1.1. Patti relativi a un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13, comma 1)
• 2.5.1.2. Patti relativi al canone nei contratti convenzionati (art. 13, comma 4)
• 2.5.1.3. Patti contrari alla legge nelle locazioni cosiddette libere (art. 13, comma 4)
• 2.5.1.4. Patti relativi alla durata (art. 13, comma 3)
• 2.5.1.5. Osservazioni conclusive
• 2.5.2. La mancata registrazione del contratto
• 2.5.3. Il riformato art. 13 della legge 431/1998
• 2.5.3.1. L’obbligo di registrazione a carico del locatore (art. 13, comma 1)
• 2.5.3.2. Conferma dell’originario art. 13 (commi 2, 3 e 4)
• 2.5.3.3. Sanatoria temporale dei cosiddetti contratti catastali (art. 13, comma 5)
• 2.5.3.4. La restituzione delle somme indebitamente versate (art. 13, comma 6)
• 2.5.3.5. Ambito di applicazione e decorrenza delle nuove disposizioni (art. 13, comma 7)
• 2.5.3.6. Applicabilità della nuova normativa ai soli contratti soggetti a registrazione (art. 13, comma 8)
• 2.5.3.7. Scomparsa delle previsioni sulla locazione di fatto (previgente art. 13, comma 5)
• 2.6. L’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978 e la liberalizzazione del regime contrattuale delle locazioni abitative
• 2.6.1. Locazioni convenzionate
• 2.6.2. Locazioni libere
• Parte seconda - Le locazioni abitative
• 3 I principi generali della legge 431/1998
• 3.1. Il nuovo quadro normativo
• 3.1.1. Parziale abrogazione della legge 392/1978
• 3.1.2. Totale abrogazione della legge 359/1992
• 3.1.3. Parziale abrogazione della legge 61/1989 anche in ordine all’individuazione dei Comuni ad alta tensione abitativa
• 3.1.4. Il quadro dei nuovi contratti
• 3.2. Le locazioni esentate dal nuovo regime
• 3.2.1. Locazioni relative a immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939 o inclusi nelle categorie catastali A1, A8 e A9
• 3.2.2. Locazioni relative ad alloggi di edilizia residenziale pubblica
• 3.2.3. Locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche
• 3.2.4. Locazioni brevi
• 3.2.4.1. Le modifiche apportate alla disciplina fiscale degli affitti brevi dalla Legge di bilancio 2024
• 3.2.5. Le novità introdotte dal decreto legge 145/2023 sulle locazioni turistiche, sugli affitti brevi e sulle attività turistico-ricettive
• 3.2.6. Locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
• 3.2.7. Locazioni stipulate da profughi in qualità di conduttori
• 3.2.8. Locazioni dei box-autorimessa
• 3.3. Le locazioni atipiche: casistica
• 3.3.1. Locazione al portiere e ai dipendenti
• 3.3.2. Locazione o sublocazione di camera ammobiliata, contratto di alloggio o pensione familiare e di residence
• 3.3.3. Locazione di posti-letto e cohousing
• 3.4. Il contratto atipico di rent to buy
• 3.4.1. La configurazione giuridica del rent to buy
• 3.4.2. Il rent to buy come contratto di locazione e preliminare di vendita
• 3.4.3. Il rent to buy nel d.l. 133/2014
• 3.4.4. Aspetti fiscali del rent to buy
• 3.5. Le provvidenze della nuova legge: Fondo nazionale, Osservatorio delle condizioni abitative, Fondo per ulteriori agevolazioni fiscali
• 3.5.1. Fondo nazionale
• 3.5.2. Osservatorio della condizione abitativa
• 3.5.3. Fondo per la copertura di ulteriori agevolazioni fiscali
• 3.5.4. Disposizioni per i fondi della previdenza complementare
• 3.6. Il leasing di immobile da adibire ad abitazione principale
• 3.7. L’efficacia temporale della legge 431/1998
• 3.7.1. Disciplina ordinaria
• 3.7.2. Disciplina transitoria e rinnovo tacito dei precedenti contratti
• 3.7.3. Norme relative ai giudizi in corso
• 4 Locazioni libere
• 4.1. La liberalizzazione del canone
• 4.2. La durata del contratto
• 4.3. Il recesso per finita locazione
• 4.4. L’obbligatorietà del primo rinnovo contrattuale, il recesso motivato
• 4.4.1. Natura ed effetti del recesso per diniego di rinnovo alla prima scadenza
• 4.4.2. Il serio intendimento di avvalersi di uno dei motivi di recesso
• 4.4.3. Il preavviso
• 4.5. Considerazioni sul sistema dei motivi di recesso motivato
• 4.5.1. La tassatività dei motivi di diniego
• 4.5.2. L’obbligo della specificazione del motivi
• 4.5.3. I motivi di decadenza dell’inquilino dal diritto al rinnovo obbligatorio
• 4.5.4. La cosiddetta necessità
• 4.5.5. La concessione edilizia e le altre autorizzazioni amministrative
• 4.6. I motivi relativi all’uso dell’immobile
• 4.6.1. Uso del locatore, privato o ente pubblico (art. 3, comma 1, lettere a) e b))
• 4.6.2. Motivi di decadenza dalla proroga (art. 3, lettere c) e f))
• 4.7. I motivi relativi alle opere sull’immobile
• 4.7.1. Grave danneggiamento dell’edificio (art. 3, lettera d))
• 4.7.2. Ristrutturazione, demolizione, radicale trasformazione e sopraelevazione dell’immobile locato (art. 3, lettera e))
• 4.7.3. Soppressione di alcune ipotesi di recesso
• 4.7.4. Concessione, permesso di costruire, DIA e SCIA
• 4.8. Il nuovo motivo della vendita dell’immobile
• 4.8.1. Profili di incostituzionalità dell’art. 3, lettera g)
• 4.8.2. Nozione di vendita a terzi
• 4.8.3. Prelazione e riscatto
• 4.9. Le sanzioni relative all’illegittimo esercizio del recesso motivato e alla mancata occupazione dei locali
• 5 Locazioni convenzionate, locazioni transitorie e locazioni di immobili acquistati per futura locazione
• 5.1. La disciplina delle locazioni convenzionate o concordate
• 5.2. La procedura per la definizione della convenzione nazionale e degli accordi locali
• 5.2.1. Convenzione nazionale
• 5.2.2. Accordi locali
• 5.2.3. Modifica degli accordi locali
• 5.2.4. Modifica degli accordi locali e modifica delle agevolazioni fiscali
• 5.2.5. Ambito di efficacia delle fonti normative (convenzione nazionale, decreto ministeriale, contratto-tipo e accordi locali)
• 5.2.6. I contratti-tipo unificati a livello nazionale
• 5.3. I poteri delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini nella stipula della convenzione nazionale e degli accordi locali
• 5.4. Le organizzazioni maggiormente rappresentative
• 5.5. La durata dei contratti convenzionati
• 5.5.1. Finita locazione e rinnovo tacito
• 5.6. Le agevolazioni fiscali nei Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 13 novembre 2003)
• 5.6.1. Imposte sui redditi
• 5.6.2. Dichiarazione fiscale dei canoni non riscossi dall’inquilino moroso
• 5.6.3. Imposta di registro
• 5.6.4. ICI (ora IMU)
• 5.7. Le locazioni transitorie e le locazioni con studenti universitari (d.m. 5 marzo 1999)
• 5.7.1. La nuova disciplina delle locazioni transitorie
• 5.7.1.1. Durata
• 5.7.1.2. Disdetta
• 5.7.1.3. Effetti della mancata disdetta del contratto
• 5.7.1.4. Canone
• 5.7.2. Locazioni per studenti universitari
• 5.7.2.1. Nozione di studente universitario
• 5.7.2.2. Durata
• 5.7.2.3. Ubicazione dell’immobile
• 5.7.2.4. Canone
• 5.7.2.5. Divieto di sublocazione
• 5.7.2.6. Diritto di prelazione
• 5.7.2.7. Benefici fiscali
• 5.7.3. Locazioni transitorie di alloggi con finalità non esclusivamente turistiche
• 5.7.4. Locazioni a uso foresteria
• 5.8. Il d.m. Infrastrutture 30 dicembre 2002 sostitutivo della convenzione nazionale del 1999
• 5.8.1. Generalità sul d.m. 30 dicembre 2002
• 5.8.1.1. Una panoramica sul passato
• 5.8.1.2. I contratti-tipo a norma del d.m. del 2002
• 5.8.1.3. Le locazioni transitorie
• 5.8.1.4. L’estensione ai piccoli Comuni delle locazioni agevolate
• 5.8.1.5. Spese accessorie
• 5.8.1.6. Le Commissioni di conciliazione
• 5.8.1.7. Recepimento di clausole comuni negli accordi locali
• 5.8.1.8. Il recesso per gravi motivi
• 5.8.1.9. Dubbi operativi
• 5.8.2. Le modifiche ai contratti concordati nel d.m. 30 dicembre 2002
• 5.8.3. Le modifiche alle locazioni transitorie nel d.m. 30 dicembre 2002
• 5.8.4. Le modifiche alle locazioni per studenti universitari nel d.m. 30 dicembre 2002
• 5.9. Il d.m. Infrastrutture 14 luglio 2004 sulle locazioni convenzionate o concordate
• 5.10. Il d.m. Infrastrutture 10 marzo 2006 sulle locazioni transitorie e per studenti universitari
• 5.11. Il d.m. Infrastrutture 16 gennaio 2017 sulle locazioni concordate, transitorie e per studenti e il contenuto del d.l. 73/2022
• 5.12. Locazioni di immobili acquistati per futura locazione
• 6. La disciplina dei contratti
• 6.1. L’obbligo del contratto scritto e registrato
• 6.1.1. Il requisito della forma scritta
• 6.1.1.1. Forma scritta e cambio di destinazione d’uso
• 6.1.1.2. Locazioni di fatto pretese dal locatore
• 6.1.1.3. Le precedenti locazioni verbali rinnovate
• 6.1.1.4. Occupazione di immobile senza titolo e rimedi esperibili
• 6.1.2. Registrazione del contratto: effetti della mancata o tardiva registrazione
• 6.2. L’obbligo della denuncia alla Pubblica Sicurezza
• 6.3. L’obbligo di messa a disposizione dell’APE
• 6.4. I contratti conclusi dagli stranieri
• 6.4.1. Il principio di reciprocità
• 6.4.2. Lo straniero regolare
• 6.4.3. Lo straniero non regolarmente soggiornante in Italia
• 6.5. Locazione a stranieri irregolari e confisca dell’immobile
• 6.6. Le regole per la registrazione dei contratti
• 6.6.1. Obbligo di indicare i dati catastali
• 6.6.2. Registrazione senza cedolare secca
• 6.6.2.1. La registrazione telematica
• 6.6.2.2. La registrazione presso gli uffici
• 6.6.3. Registrazione con cedolare secca
• 6.6.3.1. Contribuenti e immobili interessati
• 6.6.3.2. Quando scegliere la cedolare
• 6.6.3.3. Durata e revoca dell’opzione
• 6.6.3.4. Effetti della cedolare sul reddito
• 6.6.3.5. Modalità di registrazione
• 6.6.3.6. Il pagamento dell’imposta sostitutiva
• 6.6.3.7. Contratto di locazione di più immobili
• 6.6.3.8. Presenza di più locatori
• 6.6.3.9. Locazione parziale
• 6.6.3.10. Comproprietario non risultante dal contratto
• 6.6.3.11. Trasferimento di immobile locato
• 6.6.3.12. Riduzione del canone
• 6.6.4. La cedolare al 10% per i contratti concordati, transitori e per studenti
• 6.6.5. Locazioni ad uso foresteria
• 6.6.6. Proroghe, risoluzioni e cessioni
• 6.6.7. Violazione e sanzioni
• 6.7. Ravvedimento per omissioni o errori
• 6.8. Le spese di registrazione del contratto
• 6.9. Disdetta e rinnovazione del contratto
• 6.9.1. Disdetta del locatore
• 6.9.1.1. Disdetta di uno solo dei comproprietari
• 6.9.1.2. Le formalità di comunicazione della disdetta
• 6.9.1.3. Invalidità di clausole contrattuali relative ai disservizi postali
• 6.9.2. Disdetta del conduttore
• 6.10. Rinnovazione tacita del contratto (artt. 1596-1597 c.c.)
• 6.10.1. Rinnovazione di fatto o per fatti concludenti
• 6.10.2. Rinnovazione tacita e novazione
• 6.10.3. Rinnovo per mancata disdetta e divieto di dare in locazione l’immobile pignorato
• 6.11. Risoluzione del contratto per morosità
• 6.11.1. La morosità del conduttore
• 6.11.1.1. Modalità di pagamento del canone
• 6.11.1.2. Limiti del pagamento in contanti
• 6.11.1.3. L’autoriduzione del canone
• 6.11.1.4. Morosità e pandemia da Covid-19
• 6.11.2. Morosità del conduttore e dichiarazione dei redditi del locatore
• 6.11.3. La morosità incolpevole
• 6.11.4. Aggiornamento del canone e morosità
• 6.11.4.1. Contratti in corso
• 6.11.4.2. Contratti esentati dalla disciplina della legge 431/1998
• 6.11.4.3. Contratti liberi
• 6.11.4.4. Contratti convenzionati
• 6.11.4.5. Contratti transitori e per studenti universitari
• 6.11.5. Fideiussione a garanzia dei canoni
• 6.12. La risoluzione per modifiche innovative da parte dell’inquilino
• 6.13. La successione nel contratto
• 6.13.1. Successione ereditaria
• 6.13.2. Separazione e divorzio
• 6.14. La successione della famiglia di fatto
• 6.15. Sublocazione e cessione della locazione
• 6.15.1. Sublocazione totale e cessione del contratto
• 6.15.2. Sublocazione parziale e comodato
• 6.16. La posizione dell’acquirente dell’immobile locato
• 6.17. Locazione, fallimento e altre procedure concorsuali
• 6.17.1. Fallimento del locatore
• 6.17.2. Fallimento del conduttore
• 6.17.3. Locazione e concordato preventivo
• 6.18. Le spese accessorie della locazione
• 6.18.1. Le voci di spesa elencate nell’art. 9 della legge 392/1978
• 6.18.2. Altre voci di spesa
• 6.18.3. Spese accessorie e servizi condominiali
• 6.18.4. Le spese accessorie nelle locazioni libere e nelle locazioni concordate
• 6.19. Le modalità di pagamento delle spese
• 6.20. La prescrizione del credito per spese
• 6.21. Riscaldamento condominiale e diritti dell’inquilino
• 6.22. Breve casistica giurisprudenziale in materia di spese di riscaldamento
• 6.22.1. Riscaldamento negli edifici condominiali
• 6.22.2. Trasformazione o soppressione dell’impianto di riscaldamento
• 6.22.3. Riscaldamento negli edifici non condominiali
• 6.22.4. Termoregolazione e contabilizzazione del calore
• 6.23. Riparazioni straordinarie e spese di adeguamento degli immobili
• 6.24. La sicurezza degli impianti
• 6.25. Il deposito cauzionale
• 6.26. Il deposito cauzionale nei contratti ceduti e nelle sublocazioni
• 6.26.1. Natura giuridica della cauzione e disciplina vincolistica
• 6.26.2. Restituzione della cauzione a seguito della sublocazione e della cessione della locazione
• 7. La disciplina degli sfratti e dell’esecuzione per rilascio
• 7.1. La legge 431/1998 e l’abrogazione del d.l. 375/1998
• 7.2. La disciplina degli sfratti nella legge 431/1998
• 7.2.1. Il differimento dello sfratto per alcune categorie protette
• 7.2.2. Sfratti prioritari e provvidenze per gli sfratti
• 7.3. L’ulteriore proroga degli sfratti per le categorie protette (d.l. 32/2000)
• 7.3.1. La proroga minima di nove mesi
• 7.3.2. Assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica
• 7.3.3. Portatore di handicap
• 7.3.4. Malati terminali
• 7.3.5. Disoccupato
• 7.3.6. La rifissazione dello sloggio relativamente agli sfratti «necessitati»
• 7.4. Aspetti processuali della disciplina di cui alla legge 431/1998
• 7.4.1. L’opposizione al decreto di rifissazione dello sfratto
• 7.4.2. Giudice competente per l’opposizione
• 7.4.3. L’opposizione «per qualsiasi motivo» al decreto pretorile
• 7.4.4. L’opposizione al decreto di fissazione dello sloggio dopo il novellato art. 56 della legge 392/1978
• 7.4.5. Le modifiche alla procedura di esecuzione degli sfratti a opera della novella processuale 80/2005
• 7.5. Le ulteriori proroghe: dalla legge 388/2000 alla proroga di cui al d.l. 122/2002
• 7.5.1. La proroga degli sfratti di cui all’art. 80, comma 22, della legge 388/2000
• 7.5.2. La proroga di cui al d.l. 247/2001 (legge 4 agosto 2001, n. 332)
• 7.5.3. La proroga di cui al d.l. 450/2001 (legge 27 febbraio 2002, n. 14)
• 7.5.4. La proroga di cui al d.l. 122/2002 (legge 1° agosto 2002, n. 185)
• 7.6. Le proroghe successive: dal d.l. 147/2003 al d.l. 23/2006
• 7.6.1. D.l. 147/2003 (legge 1° agosto 2003, n. 200)
• 7.6.2. D.l. 240/2004 (legge 12 novembre 2004, n. 269)
• 7.6.3. D.l. 86/2005 (legge 26 maggio 2005, n. 148) 
• 7.6.4. D.l. 231/2006 (legge 3 marzo 2006, n. 86)
• 7.7. Il ritorno all’antico: la proroga di cui alla legge 9/2007
• 7.8. Ulteriori proroghe 
• 7.9. Il blocco degli sfratti (abitativi e ad uso diverso) nel periodo Covid 
• 7.10. La nuova graduazione degli sfratti per morosità incolpevole (d.l. 102/2013)
• 7.11. Danni da ritardata riconsegna dell’immobile locato nel regime precedente
• 7.11.1. La sentenza n. 149/1992 della Corte Costituzionale nel quadro dei precedenti
• 7.11.2. La giurisprudenza successiva alla legge 359/1992 
• 7.11.3. Danni da ritardata consegna nel regime della legge 61/1989 
• 7.11.4. Danni da ritardata consegna nella legge 431/1998
• 7.11.5. Applicabilità delle nuove disposizioni ai giudizi in corso
• 7.11.6. Profili di incostituzionalità delle nuove disposizioni
• 7.11.7. La sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000
• 7.12. Mancato intervento della Forza Pubblica e risarcimento del danno
• 7.13. Il novellato art. 609 c.p.c. 
• 7.14. L’equa riparazione per la ritardata esecuzione degli sfratti
• Parte terza - Il regime delle locazioni ad uso diverso
• 8 La disciplina vigente della legge 392/1978 
• 8.1. La disciplina vigente delle locazioni a uso diverso
• 8.1.1. Locazioni alberghiere 
• 8.1.2. Attività teatrali 
• 8.1.3. Immobili pubblici dati in concessione o in locazione 
• 8.1.4. Aggiornamento del canone 
• 8.1.5. Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale 
• 8.1.6. Diritto di prelazione 
• 8.1.7 Il deposito cauzionale nelle locazioni ad uso diverso
• 8.2. La questione dell’applicabilità dei contratti in deroga alle locazioni commerciali
• 8.3. Le locazioni a uso diverso dopo la legge 431/1998
• 8.3.1. Regime delle nullità 
• 8.3.2. La nullità per mancata o tardiva registrazione del contratto 
• 8.3.3. Aggiornamento del canone
• 8.3.4. Rinuncia del conduttore a diritti già sorti 
• 8.3.5. Abolizione del divieto della clausola compromissoria 
• 8.4. Locazioni con canone superiore ai 250 mila euro (grandi locazioni) 
• 8.5. Gli sfratti relativi alle locazioni non abitative
• 8.6. La registrazione dei contratti di locazione ad uso diverso e la comunicazione di cessione del fabbricato
• 9 Il regime contrattuale 
• 9.1. Il regime contrattuale 
• 9.1.1. Attività industriali, commerciali e artigianali
• 9.1.1.1. La cedolare secca al 21% nelle locazioni commerciali 
• 9.1.2. Attività di interesse turistico 
• 9.1.3. Attività alberghiere e attività teatrali 
• 9.1.4. Locazione di immobile e affitto di azienda alberghiera
• 9.1.5. Attività abituali e professionali di lavoro autonomo 
• 9.1.6. Attività ricreative, assistenziali, culturali e locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttore 
• 9.1.7. Locazioni transitorie e temporary store 
• 9.1.8. Attività stagionali
• 9.1.9. Attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie ecc. (art. 35)
• 9.1.10. Uso promiscuo e uso diverso da quello pattuito 
• 9.1.11. Fattispecie problematiche in tema di locazioni a uso diverso 
• 9.1.11.1. Aree nude
• 9.1.11.2. Locazione di terreni per la realizzazione di impianti fotovoltaici
• 9.1.11.3. Affitto di cava 
• 9.1.11.4. Installazione di stazione radio sul lastrico condominiale
• 9.1.11.5. Lease back
• 9.1.11.6. L’affitto di punto vendita in un centro commerciale non è affitto di azienda 
• 9.1.11.7. Locazione di immobile adibito ad albergo diurno
• 9.1.11.8. Il contratto di service e di coworking
• 9.2. Durata
• 9.2.1. Durata del contratto a seguito della mancata disdetta alla fine del dodicennio 
• 9.2.2. Locazioni successive al 1° agosto 1978
• 9.2.3. Locazioni in corso al 1° agosto 1978
• 9.2.4. Locazioni transitorie 
• 9.2.5. Locazioni stagionali
• 9.3. Gli obblighi manutentivi del locatore
• 9.4. Recesso del locatore 
• 9.4.1. Recesso alla prima scadenza
• 9.4.1.1. Obbligo del primo rinnovo contrattuale 
• 9.4.1.2. Motivi di recesso 
• 9.4.1.3. Procedura di rilascio 
• 9.4.2. Recesso per finita locazione
• 9.5. In particolare: il recesso nelle locazioni alberghiere
• 9.6. Recesso del conduttore per gravi motivi 
• 9.7. Le sanzioni per la mancata occupazione dei locali dopo il recesso motivato del locatore
• 9.8. Canone e morosità
• 9.8.1. Scaglionamento dei canoni in misura crescente
• 9.8.2. Morosità 
• 9.8.3. Il recupero delle imposte sui canoni non riscossi dall’inquilino moroso 
• 9.8.4. Il credito di imposta del 60% per i conduttori commerciali a causa della pandemia e il credito per contratti di servizio a prestazioni complesse e di affitto di azienda
• 9.9. Aggiornamento del canone e legge 14/2009 
• 9.9.1. Il previgente art. 32, legge 392/1978
• 9.9.2. Il riformato art. 32, legge 392/1978 
• 9.10. Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
• 9.11. Sublocazione e cessione del contratto
• 9.11.1. La comunicazione 
• 9.11.2. L’opposizione per gravi motivi 
• 9.11.3. Solidarietà tra cedente e cessionario 
• 9.11.4. La legge 310/1993 sulla cessione di azienda
• 9.12. Successione nel contratto 
• 9.12.1. Morte del conduttore e successione degli aventi diritto
• 9.12.2. Morte dell’originario conduttore e uso plurimo da parte di più conduttori
• 9.12.3. Separazione e divorzio 
• 9.13. Cambio di destinazione d’uso e risoluzione del contratto
• 10 Prelazione, riscatto, avviamento
• 10.1. I presupposti comuni alla prelazione, al riscatto e all’avviamento
• 10.1.1. Sussistenza di un contratto di locazione o di sublocazione ai sensi della legge 392/1978
• 10.1.2. La locazione deve avere a oggetto un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori 
• 10.2. Prelazione in caso di vendita
• 10.2.1. Disciplina della prelazione nella vendita
• 10.2.2. Natura giuridica della comunicazione 
• 10.2.3. Presupposti applicativi dell’art. 38 della legge 392/1978
• 10.2.4. Comunicazione in presenza di più conduttori
• 10.2.5. Prelazione del conduttore e vendita di quote 
• 10.2.6. Titolarità del diritto di prelazione
• 10.2.7. Prelazione ex art. 38 della legge 392/1978 e prelazione ereditaria
• 10.2.8. Prelazione, vendite fallimentari ed esecuzioni immobiliari 
• 10.2.9. Prelazione e permuta
• 10.3. Prelazione, vendita in blocco e vendita cumulativa
• 10.4. Prelazione e risarcimento danni 
• 10.5. Riscatto 
• 10.6. Prelazione in caso di nuova locazione
• 10.6.1. Natura giuridica della comunicazione
• 10.6.2. Diritti del precedente conduttore rispetto alla nuova locazione
• 10.7. Indennità di avviamento
• 10.7.1. Disciplina 
• 10.7.2. Casi di esclusione dell’indennità di avviamento 
• 10.7.3. Indennità suppletiva 
• 10.7.4. Mancata corresponsione dell’indennità e diritto di ritenzione del conduttore
• 10.7.5. Mancata corresponsione dell’indennità di avviamento e opposizione all’esecuzione 
• 10.7.6. Indennità di avviamento e attività transitorie o stagionali 
• 10.7.7. La titolarità soggettiva del diritto all’avviamento 
• 10.7.8. Inderogabilità della norma sulla indennità di avviamento 
• 10.7.9. Prescrizione dell’indennità di avviamento 
• 10.7.10. IVA e indennità di avviamento
• Parte quarta - Cenni sulle disposizioni processuali
• 11 Cenni sulla disciplina processuale 
• 11.1. Il processo delle locazioni dopo la riforma del processo civile
• 11.1.1. Le abrogazioni 
• 11.1.2. Il procedimento di convalida di cui agli articoli 657 e ss. del codice di procedura civile
• 11.1.2.1. Gli effetti della Riforma del codice di procedura civile sul procedimento di convalida
• 11.1.3. Il procedimento speciale di cui all’art. 30 della legge 392/1978
• 11.1.4. La competenza territoriale e funzionale
• 11.1.5. La competenza funzionale dopo l’introduzione del Giudice unico
• 11.1.6. Il rito locatizio (art. 447-bis c.p.c.)
• 11.2. Rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario
• 11.2.1. Rito locatizio ed ordinanze anticipatorie di condanna 
• 11.2.2. Rito locatizio e procedimento ex art. 30 della legge 392/1978 
• 11.2.3. Esecutorietà della sentenza di primo grado e condanna alle spese 
• 11.2.4. Termine per la notifica dell’atto d’appello
• 11.2.5. La reconventio reconventionis nel rito locatizio
• 11.2.6. Pronuncia a seguito di discussione (art. 281-sexies c.p.c.) e sentenza parziale (art. 277 c.p.c.)
• 11.2.7. Opposizione all’ingiunzione da parte del fideiussore 
• 11.3. Le azioni contro l’occupazione senza titolo
• 11.4. Processo delle locazioni e arbitrato 
• 11.4.1. La riforma del processo civile in materia di arbitrato
• 11.5. Il cosiddetto arbitrato forense
• 11.6. Mediazione obbligatoria e controversie locatizie 
• 11.6.1. Le novità riguardanti la mediazione in generale
• 11.7. Negoziazione assistita 
• 11.7.1. Le novità della riforma del codice di procedura civile in punto di negoziazione assistita
• Indice dei contratti e delle formule
• Prontuario normativo e interpretazioni