AFFITTO D'AZIENDA

Guida completa e operativa, ammortamenti, fondo di ripristino e intersezioni con le operazioni straordinarie

L’affitto d’azienda viene utilizzato in maniera ricorrente nella pratica professionale, nonostante sia privo – a differenza di altre operazioni straordinarie compiutamente disciplinate – di un impianto normativo organico: l’unico riferimento specifico resta l’art. 102, comma 8, del Tuir, sul quale si sono concentrati gli sforzi interpretativi della dottrina e della prassi amministrativa.

Il volume, coniugando metodo e operatività, ricostruisce con taglio sistematico e operativo l’intero percorso dell’operazione: dalla fase negoziale tra affittante e affittuario – riferita tanto all’azienda nel suo complesso quanto a un singolo ramo – con la necessaria verifica preventiva delle competenze deliberative degli organi societari, alla valutazione peritale dell’azienda e alla determinazione del canone, fino alla corretta gestione fiscale del fondo di ripristino e degli ammortamenti per l’intera durata del contratto.

Un’ampia sezione è dedicata alle vicende di chiusura del contratto: la restituzione dell’azienda all’affittante, la cessione dell’azienda dopo la scadenza dell’affitto e le implicazioni della successione ereditaria dell’imprenditore. Non manca l’esame dei profili IVA connessi agli indennizzi e alle rimanenze di magazzino.

Particolarmente utili per i professionisti sono i capitoli dedicati alle numerose interferenze che l’affitto d’azienda genera con le altre operazioni straordinarie, oltre alla casistica speciale relativa a impresa familiare, società di comodo, distributore di carburante e studio professionale.

Il taglio costantemente operativo del testo, che intreccia l’inquadramento sistematico a soluzioni interpretative concrete, ne fa uno strumento che consente al professionista già esperto di operazioni di questo tipo di misurarsi con letture meno prevedibili e soluzioni interpretative aggiornate, e a chi vi si accosta per la prima volta di districarsi con sicurezza in ogni fase, dalla negoziazione alla chiusura del contratto.

Il volume tiene in considerazione i più recenti orientamenti interpretativi e di prassi in materia, dando conto anche della futura rinumerazione della disciplina nel nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117), in vigore dal 2027

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ Aspetti civilistici: competenza deliberativa, tutela dei lavoratori, rapporti con la locazione di immobili

◾ Ammortamenti e fondo di ripristino ex art. 102, comma 8, Tuir

◾ La deroga all’art. 2561 c.c. e il diritto alla deduzione degli ammortamenti

◾ La restituzione dell’azienda all’affittante alla scadenza del contratto

◾ Successione ereditaria dell’imprenditore e prosecuzione dell’attività

◾ La cessione dell’azienda dopo la scadenza (anche in caso di donazione o successione)

◾ Intersezioni con le operazioni straordinarie: fusione, scissione, trasformazione, conferimento, liquidazione

◾ Profili IVA 

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Parte I - Aspetti civilistici e fiscali dell’affitto di azienda
• 1 Temi generali sull’affitto d’azienda
• 1 L’affitto d’azienda e la competenza deliberativa
• 2 Tutela dei lavoratori nell’affitto d’azienda
• 3 Affitto d’azienda e locazione di immobili
• 4 Affitto d’azienda con opzione di acquisto al termine dell’affitto
• 2 Il regime fiscale dell’affitto di azienda: parte generale
• 1 La nozione di azienda appare ancora in cerca di una configurazione strutturale certa
• 2 L’avviamento segue le vicende circolatorie dell’azienda. Riflessioni in ordine all’affitto dell’azienda
• 3 Il regime fiscale degli ammortamenti e delle manutenzioni nell’affitto d’azienda
• 4 L’obbligo civilistico dell’affittuario di conservare l’efficienza dell’azienda affittata
• 5 Quando la deroga all’art. 2561 c.c. mantiene il diritto di dedurre gli ammortamenti all’affittante
• 6 Disamina fiscale dell’art. 102, comma 8, Tuir e la funzione meramente parametrica degli ammortamenti
• 7 Il fondo oneri futuri di ripristino dell’azienda affittata e la sua corretta rappresentazione in bilancio
• 8 La derivazione della ratio del regime fiscale del fondo da quella civilistica
• 9 Il calcolo delle quote di ammortamento nell’iniziale periodo di concessione dell’affitto
• 10 La peculiarità della forza di accessione dell’azienda e le relative conseguenze civilistiche e fiscali
• 11 Il regime fiscale del costo non ammortizzato nel caso di dismissioni a vario titolo dei beni strumentali dell’azienda affittata
• 12 Conclusioni
• 3 Il regime fiscale dell’azienda ritornata all’affittante alla scadenza del contratto di affitto
• 1 Premessa
• 2 Il calcolo degli ammortamenti da parte del soggetto affittante
• 3 Il supporto giustificativo
• 4 La chiusura dell’affitto di azienda ed il regime fiscale degli indennizzi
• 4 Il regime fiscale dell’azienda caduta in successione ereditaria: l’affitto dell’azienda come opzione alla prosecuzione diretta dell’attività dell’imprenditore deceduto
• 1 Premessa
• 2 Considerazioni fiscali preliminari del regime d’impresa dell’azienda caduta in successione
• 3 L’opzione dell’affitto dell’azienda caduta in successione
• 4 La mancata previsione del vincolo di continuità dell’attività d’impresa
• e la sua prosecuzione da parte solo di alcuni degli eredi
• 5 L’eventuale prosecuzione dell’attività d’impresa da parte del socioerede superstite
• 6 Conclusioni
• 5 Il regime fiscale della cessione dell’azienda dopo la scadenza dell’affitto. Comparazione con la cessione dell’azienda acquisita in donazione o per successione ereditaria
• 1 Premessa
• 2 Le incoerenze impositive della cessione totale o parziale dell’azienda affittata
• 3 La cessione totale o parziale dell’azienda in caso di donazione o successione ereditaria dell’azienda
• 4 La trasformazione eterogenea in comunione di azienda
• 5 Conclusioni
• 6 Il regime fiscale degli ammortamenti nel caso di affitto d’azienda e successivo conferimento alla scadenza del contratto
• 7 Il possesso per tre anni dell’azienda consente la rateazione delle plusvalenze da realizzo. La rilevanza nel computo dei tre anni del periodo di affitto dell’azienda
• 8 Affitto dell’azienda e temi relativi all’IVA
• 1 L’indennizzo che l’affittuario corrisponde all’affittante dell’azienda non è soggetto ad IVA
• 2 In specifico ordine al regime fiscale delle rimanenze di magazzino nell’affitto di azienda
• Parte II - Casi particolari di affitto d’azienda
• 9 La disciplina fiscale della liquidazione di una società o di un’impresa individuale nel caso di azienda concessa in affitto
• 1 Riflessioni preliminari sulle novità della liquidazione ordinaria
• 2 Indagine di sintesi degli aspetti civilistici e contabili della liquidazione
• 3 La disciplina fiscale della frazione di esercizio che precede l’inizio della liquidazione
• 4 L’inizio della liquidazione per le imprese individuali e la loro facoltà ad intraprendere la liquidazione
• 5 La cessazione dell’affitto d’azienda prima della messa in liquidazione della società/impresa individuale
• 6 Questioni fiscali preliminari relative alla liquidazione delle società e l’intersezione con la disciplina fiscale della chiusura del contratto di affitto dell’azienda
• 7 Il superamento del termine di liquidazione previsto nell’art. 182 Tuir e
• i relativi obblighi di riliquidazione
• 8 La misura della sanzione comminabile
• 9 Le novità in sintesi della riforma
• 10 Gli aspetti disciplinari innovativi della liquidazione cui si innesta il regime fiscale degli indennizzi che scaturiscono dalla chiusura dell’affitto dell’azienda
• 11 Indagine del nuovo testo normativo
• 12 La deducibilità fiscale delle perdite dei periodi intermedi della liquidazione
• 13 L’imputazione delle perdite intermedie della liquidazione
• 14 Criticità in ordine alla fruizione della tassazione separata
• 15 L’intersezione fiscale della chiusura del contratto di affitto di azienda nel periodo di liquidazione della società/impresa individuale
• 10 L’affitto dell’azienda e la sua intersezione con le operazioni di fusione e di scissione
• 1 Iniziale breve indagine civilistica della natura e funzione giuridica delle operazioni di fusione e scissione
• 2 Analisi delle questioni controverse in ordine alla data di efficacia delle fusioni e delle scissioni e verifica della loro portata ai fini della chiusura di un affitto d’azienda in corso
• 3 L’analisi degli effetti fiscali della chiusura del contratto di affitto d’azienda in occasione di un’operazione di fusione per incorporazione e di una scissione parziale con una società beneficiaria
• 4 Indagine relativa ai riflessi fiscali connessi alla chiusura di un contratto di affitto dell’azienda nel caso di scissione parziale di una società affittuaria con una società beneficiaria affittante
• 5 Nell’operazione di scissione il sezionamento fiscale del patrimonio della scissa deve avvenire nel rispetto percentuale della natura di riserve capitale e/o di utili esistenti nella scissa ante scissione. I riflessi su tale coordinata di prassi della chiusura di un affitto d’azienda
• 6 Indagine civilistico-contabile dell’operazione di scissione
• 7 L’opinione dottrinale in ordine all’istanza d’interpello n. 139/2018
• 8 Il regime della neutralità fiscale della scissione su cui si fonda la ratio dell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
• 9 I possibili diversi argomenti a supporto della tesi ministeriale
• 10 Indagine dei riflessi fiscali della chiusura di un affitto d’azienda nel caso di una scissione parziale di una società scissa affittuaria con restituzione dell’azienda alla beneficiaria affittante, in aggiunta ad un ulteriore compendio patrimoniale
• 11 I riflessi nel caso di affitto d’azienda in essere
• 11 Il regime fiscale delle trasformazioni societarie e l’intersezione con l’affitto dell’azienda
• 1 Premessa
• 2 Preliminare sintetica indagine civilistica degli effetti della trasformazione societaria
• 3 Indagine fiscale della combinazione delle due operazioni di trasformazione e affitto d’azienda
• 4 In specifico ordine alla trasformazione della società di persone in società di capitali
• 5 In specifico ordine alla trasformazione della società di capitali in società di persone
• 6 Intersezione dei distorsivi effetti fiscali sopra esemplificati con l’operazione di affitto d’azienda
• 7 I riflessi fiscali della chiusura di un affitto d’azienda sugli adempimenti di bilancio e dichiarativi della trasformazione
• 8 Il riporto delle perdite in caso di trasformazione di società di capitali in società di persone e i riflessi fiscali della chiusura di un contratto di affitto d’azienda
• 12 L’affitto di azienda e la disciplina fiscale delle società di comodo: un binomio di nessuna coerenza costituzionale
• 1 Premesse e inquadramento giuridico della disciplina delle società di comodo
• 2 Scrutinio della particolare fattispecie di affitto di azienda e società di comodo
• 13 L’affitto dell’azienda gestita in impresa familiare
• 1 Tratti generali del regolamento civilistico e fiscale dell’impresa familiare
• 2 Riflessi fiscali in ordine alle varie opzioni di uso economico dell’azienda gestita in impresa familiare
• 2.1 L’affitto dell’azienda da parte dell’impresa familiare
• 2.2 Le plusvalenze da cessione dell’azienda nel caso di impresa familiare eventualmente realizzate dopo un temporaneo affitto dell’azienda
• 2.3 L’imputazione del maggior reddito eventualmente accertato nel caso di impresa familiare
• 3 Il conferimento dell’azienda gestita in impresa familiare in una costituenda società dopo la scadenza del contratto di affitto
• 14 L’affitto di un distributore di carburante sconta l’imposta di registro prevista per la locazione di fabbricati?
• 15 L’affitto dello studio professionale, a sua inconciliabilità con l’affitto d’azienda e la mancanza di uno specifico regime fiscale
• 16 Indagine del regime IVA dell’azienda caduta in successione agli eredi dell’imprenditore e della dotazione patrimoniale dell’esercente l’arte o la professione deceduto con particolare riguardo all’opzione dell’affitto dell’azienda
• 1 Premessa
• 2 Preliminare indagine sul regime IVA previsto a carico degli eredi dell’imprenditore deceduto e le asimmetrie impositive in ordine alla dotazione patrimoniale del professionista deceduto
• 3 Il regime IVA dell’azienda e dello studio professionale caduto in successione in ordine alle sue varie destinazioni (tra cui l’affitto del compendio patrimoniale) come decise dagli eredi
• 4 Lo speciale regime IVA nel caso di affitto dell’azienda dell’imprenditore deceduto e dello studio professionale del professionista deceduto