GUIDA ALL'IVA IN EDILIZIA E NEL SETTORE IMMOBILIARE

Aggiornamenti online fino al 30 giugno 2026

Questa guida operativa di 240 pagine rappresenta uno strumento indispensabile per affrontare in modo corretto e sicuro il complesso regime IVA (e imposte di registro e ipo-catastali) applicabile al settore edilizio e immobiliare.

Il volume è aggiornato alle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, ai decreti attuativi della riforma fiscale e alle più recenti circolari, risoluzioni e sentenze del 2025, con un taglio pratico pensato per l’operatività quotidiana.

Perché questo volume fa la differenza

• Schemi riassuntivi chiari e immediati: il cuore dell’opera è costituito da tabelle sinottiche suddivise per tipologia di immobile e di operazione, che consentono di individuare rapidamente il corretto trattamento IVA.
• Approccio pratico-operativo: ogni argomento è trattato con l’obiettivo di supportare le decisioni professionali nei casi concreti.
• Ampiezza e completezza: dalle cessioni e locazioni immobiliari agli appalti, dal reverse charge allo split payment, fino ai casi particolari più ricorrenti.
• Facsimili pronti all’uso: moduli per la richiesta dell’IVA agevolata utilizzabili direttamente nella pratica professionale.

Contenuti principali

• Ambiti soggettivi e oggettivi delle operazioni edilizie e immobiliari
• IVA agevolata, “prima casa” e aliquote applicabili
• Locazioni, locazioni brevi e turistiche
• Appalti, reverse charge e split payment
• Operazioni complesse e casi particolari
• Schemi riepilogativi e riferimenti normativi essenziali

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ Soggetti interessati

◾ Ambiti oggettivi

◾ Iva agevolata

◾ Iva “prima casa”

◾ Reverse-charge

◾ Operazioni e casistiche pratiche

◾ Locazioni di immobili

◾ Locazioni turistiche e locazioni brevi

◾ Schemi riassuntivi

◾ Riferimenti normativi

AGGIORNAMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

◾ Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199)

◾ Circolari, risoluzioni e sentenze emanate nel corso del 2025

◾ Decreti attuativi riforma fiscale

STRUTTURA DEL LIBRO:

• CAPITOLO 1 – AMBITI SOGGETTIVI
• 1.1. - Classificazione delle Imprese in Edilizia
• 1.2. - Cooperative
• 1.3. - Soggetti con i requisiti “Prima Casa” – Iva al 4% o Registro al 2%
• 1.4. - Soggetti senza i requisiti “Prima Casa” – Iva al 10%/22% o Registro al 9%
• 1.5. - Professionisti
• 1.6. - Imprenditori agricoli
• 1.7. - Enti pubblici e privati 
• 1.8. - Enti del terzo settore 
• 1.9. - Parrocchie
• CAPITOLO 2 – AMBITI OGGETTIVI
• 2.1. - Definizione di immobili 
• 2.2. - Aree fabbricabili e non fabbricabili 
• 2.3. - Piani particolareggiati, convenzionati, Peep, Pip, atti di trasformazione del territorio
• 2.4. - Unità abitative e unità strumentali
• 2.5. - Prima casa 
• 2.6. - Unità abitativa di lusso (caratteristiche principali) 
• 2.7. - Pertinenze
• 2.8. - Fabbricati costruiti con le caratteristiche “Legge Tupini”
• 2.9. - Edifici assimilati alle abitazioni non di lusso (“assimilati Tupini”) 
• 2.10. - Residenze turistico alberghiere
• 2.11. - Abitazioni in residence 
• 2.12. - Abitazioni non ultimate o al grezzo 
• 2.13. - Alloggi sociali 
• 2.14. - Immobili vincolati (immobili di interesse storico, artistico e archeologico) 
• 2.15. - Immobili rurali
• 2.16. - Unità collabenti
• 2.17. - Materie prime e prodotti finiti (acquisto)
• 2.18. - Prestazioni di servizi (distinzione tra appalto e fornitura)
• 2.19. - Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
• 2.20. - Interventi di recupero edilizio (manutenzioni e ristrutturazioni)
• 2.21. - Abbattimento delle barriere architettoniche
• 2.22. - Opere condominiali 
• 2.23. - Piscine (acquisto e realizzazione)
• 2.24. - Lavori di giardinaggio
• 2.25. – Impianti fotovoltaici e pannelli solari
• 2.26. – Lavori di rimozione e smaltimento amianto
• 2.27. – Noleggio di ponteggi
• 2.28. – Fabbricati in legno
• 2.29. – Unità immobiliari arredate – regime Iva cessione 
• CAPITOLO 3 – OPERAZIONI VARIE 
• 3.1. - Riforma del settore immobiliare D.L. 223/2006 e successive modifiche – cenni 
• 3.2. - La variazione dell’aliquota Iva ordinaria
• 3.3. - Le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2011 e dal Decreto Sviluppo 2012 
• 3.4. - Le variazioni in vigore dal 2014 riguardanti l’imposta di registro
• 3.5. - Riforma fiscale – Decreti attuativi della Legge 111/2023
• 3.6. - Momento di effettuazione delle operazioni ai fini Iva 
• 3.7. - Iva e operazioni accessorie - cenni
• 3.8. - Locazioni di immobili
• 3.9. - Locazioni turistiche e locazioni brevi
• 3.10. - La cedolare secca sulle locazioni abitative e sui negozi
• 3.11. - Il “Rent to Buy” e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari
• 3.12. - Credito d’imposta per riacquisto “Prima Casa” 
• 3.13. - Operazioni immobiliari a causa o in occasione di separazione e divorzio 
• 3.14. - Casi particolari assimilati o meno ai trasferimenti
• 3.15. - Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità, aste immobiliari 
• 3.16. - Leasing immobiliari 
• 3.17. - Donazioni e successioni di immobili
• 3.18. - Data di ultimazione lavori e cessione di fabbricato in corso di costruzione 
• 3.19. - Appalti con operazioni soggette a diverse aliquote Iva
• 3.20. - Appalti: casi particolari 
• 3.21. - Responsabilità solidale negli appalti 
• 3.22. - Variazione di destinazione d’uso degli immobili
• 3.23. - Caparra e acconti
• 3.24. - Immobiliari, detrazione dell’Iva e pro-rata Iva 
• 3.25. - Regime del reverse-charge
• 3.26. – Split payment
• 3.27. - Rimborso Iva in edilizia 
• 3.28. - Accertamento, prezzo valore, valore normale, solidarietà Iva del cessionario 
• 3.29. - Responsabilità del cedente e del cessionario per l’applicazione dell’Iva ridotta
• 3.30. - Acquisto di immobile in costruzione e tutela degli acquirenti - cenni 
• 3.31. - Trasferimento di denaro e transazioni immobiliari - cenni
• 3.32. – Lavori edilizi e permessi – cenni 
• 3.33. - Piano casa – cenni
• 3.34. - Attestato di prestazione energetica – cenni 
• 3.35. – Durc e Durc di congruità – cenni
• 3.36. – Patente a punti in edilizia – cenni
• 3.37. - Eventi sismici e calamità naturali – rimandi 
• 3.38. - Imposte dirette nel settore immobiliare – cenni
• 3.39. - Territorialità Iva, trasferimenti immobiliari e prestazioni di servizi su immobili
• CAPITOLO 4 – SCHEMI RIASSUNTIVI
• Tabella 1 - Vendita di fabbricati abitativi a un privato
• Tabella 2 - Vendita di fabbricati abitativi a una impresa
• Tabella 3 - Vendita di fabbricati strumentali (B, C, D, E, A/10) 
• Tabella 4 - Vendita di terreni 
• Tabella 5 - Locazione di fabbricati abitativi 
• Tabella 6 - Locazione di fabbricati strumentali
• Tabella 7 - Leasing di fabbricati abitativi 
• Tabella 8 - Leasing di fabbricati strumentali
• Tabella 9 - Locazione di terreni
• Tabella 10 - Leasing di terreni
• Tabella 11 - Prestazioni di servizi per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa 
• Tabella 12 - Prestazioni di servizi per la realizzazione di immobili non abitativi 
• Tabella 13 - Vendita di beni e materiali per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
• Tabella 14 - Vendita di beni e materiali per la realizzazione di immobili non abitativi
• CAPITOLO 5 – MODULI PER LA RICHIESTA DELL’IVA AGEVOLATA
• 5.1. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione prima casa 
• 5.2. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di garage prima casa 
• 5.3. - Richiesta Iva agevolata, acquisto immobile prima casa (anche se non ultimato – al grezzo) 
• 5.4. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage prima casa (anche se non ultimato – al grezzo)
• 5.5. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di abitazione rurale per agricoltore 
• 5.6. - Richiesta Iva agevolata, acquisto da impresa costruttrice di abitazione rurale per agricoltore
• 5.7. - Richiesta Iva agevolata, assegnazione di immobile prima casa
• 5.8. - Richiesta Iva agevolata, impresa che costruisce fabbricati Tupini per la rivendita 
• 5.9. - Richiesta Iva agevolata, opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
• 5.10. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la costruzione di immobile abitativo non di lusso 
• 5.11. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la realizzazione di abitazione rurale per agricoltore
• 5.12. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di abitazione non di lusso
• 5.13. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di fabbricati “Tupini”
• 5.14. - Richiesta Iva agevolata, opere di urbanizzazione e operazioni assimilate 
• 5.15. - Richiesta Iva agevolata, interventi di recupero edilizio 
• 5.16. - Richiesta Iva agevolata, manutenzioni ordinarie e straordinarie edilizia residenziale pubblica
• 5.17. - Richiesta Iva agevolata, allacciamento alle reti di teleriscaldamento per risparmio energetico
• 5.18. - Richiesta Iva agevolata, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili abitativi
• 5.19. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage pertinenza di abitazione non di lusso 
• CAPITOLO 6 – ALCUNI RIFERIMENTI NORMATIVI
• Articolo 10 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio 
• Articolo 17 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio 
• Articolo 17 ter D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
• TABELLA A/2 – parte II – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 4%
• TABELLA A/3 – parte III – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%CAPITOLO 1 – AMBITI SOGGETTIVI
• 1.1. - Classificazione delle Imprese in Edilizia
• 1.2. - Cooperative
• 1.3. - Soggetti con i requisiti “Prima Casa” – Iva al 4% o Registro al 2%
• 1.4. - Soggetti senza i requisiti “Prima Casa” – Iva al 10%/22% o Registro al 9%
• 1.5. - Professionisti
• 1.6. - Imprenditori agricoli
• 1.7. - Enti pubblici e privati 
• 1.8. - Enti del terzo settore 
• 1.9. - Parrocchie
• CAPITOLO 2 – AMBITI OGGETTIVI
• 2.1. - Definizione di immobili 
• 2.2. - Aree fabbricabili e non fabbricabili 
• 2.3. - Piani particolareggiati, convenzionati, Peep, Pip, atti di trasformazione del territorio
• 2.4. - Unità abitative e unità strumentali
• 2.5. - Prima casa 
• 2.6. - Unità abitativa di lusso (caratteristiche principali) 
• 2.7. - Pertinenze
• 2.8. - Fabbricati costruiti con le caratteristiche “Legge Tupini”
• 2.9. - Edifici assimilati alle abitazioni non di lusso (“assimilati Tupini”) 
• 2.10. - Residenze turistico alberghiere
• 2.11. - Abitazioni in residence 
• 2.12. - Abitazioni non ultimate o al grezzo 
• 2.13. - Alloggi sociali 
• 2.14. - Immobili vincolati (immobili di interesse storico, artistico e archeologico) 
• 2.15. - Immobili rurali
• 2.16. - Unità collabenti
• 2.17. - Materie prime e prodotti finiti (acquisto)
• 2.18. - Prestazioni di servizi (distinzione tra appalto e fornitura)
• 2.19. - Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
• 2.20. - Interventi di recupero edilizio (manutenzioni e ristrutturazioni)
• 2.21. - Abbattimento delle barriere architettoniche
• 2.22. - Opere condominiali 
• 2.23. - Piscine (acquisto e realizzazione)
• 2.24. - Lavori di giardinaggio
• 2.25. – Impianti fotovoltaici e pannelli solari
• 2.26. – Lavori di rimozione e smaltimento amianto
• 2.27. – Noleggio di ponteggi
• 2.28. – Fabbricati in legno
• 2.29. – Unità immobiliari arredate – regime Iva cessione 
• CAPITOLO 3 – OPERAZIONI VARIE 
• 3.1. - Riforma del settore immobiliare D.L. 223/2006 e successive modifiche – cenni 
• 3.2. - La variazione dell’aliquota Iva ordinaria
• 3.3. - Le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2011 e dal Decreto Sviluppo 2012 
• 3.4. - Le variazioni in vigore dal 2014 riguardanti l’imposta di registro
• 3.5. - Riforma fiscale – Decreti attuativi della Legge 111/2023
• 3.6. - Momento di effettuazione delle operazioni ai fini Iva 
• 3.7. - Iva e operazioni accessorie - cenni
• 3.8. - Locazioni di immobili
• 3.9. - Locazioni turistiche e locazioni brevi
• 3.10. - La cedolare secca sulle locazioni abitative e sui negozi
• 3.11. - Il “Rent to Buy” e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari
• 3.12. - Credito d’imposta per riacquisto “Prima Casa” 
• 3.13. - Operazioni immobiliari a causa o in occasione di separazione e divorzio 
• 3.14. - Casi particolari assimilati o meno ai trasferimenti
• 3.15. - Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità, aste immobiliari 
• 3.16. - Leasing immobiliari 
• 3.17. - Donazioni e successioni di immobili
• 3.18. - Data di ultimazione lavori e cessione di fabbricato in corso di costruzione 
• 3.19. - Appalti con operazioni soggette a diverse aliquote Iva
• 3.20. - Appalti: casi particolari 
• 3.21. - Responsabilità solidale negli appalti 
• 3.22. - Variazione di destinazione d’uso degli immobili
• 3.23. - Caparra e acconti
• 3.24. - Immobiliari, detrazione dell’Iva e pro-rata Iva 
• 3.25. - Regime del reverse-charge
• 3.26. – Split payment
• 3.27. - Rimborso Iva in edilizia 
• 3.28. - Accertamento, prezzo valore, valore normale, solidarietà Iva del cessionario 
• 3.29. - Responsabilità del cedente e del cessionario per l’applicazione dell’Iva ridotta
• 3.30. - Acquisto di immobile in costruzione e tutela degli acquirenti - cenni 
• 3.31. - Trasferimento di denaro e transazioni immobiliari - cenni
• 3.32. – Lavori edilizi e permessi – cenni 
• 3.33. - Piano casa – cenni
• 3.34. - Attestato di prestazione energetica – cenni 
• 3.35. – Durc e Durc di congruità – cenni
• 3.36. – Patente a punti in edilizia – cenni
• 3.37. - Eventi sismici e calamità naturali – rimandi 
• 3.38. - Imposte dirette nel settore immobiliare – cenni
• 3.39. - Territorialità Iva, trasferimenti immobiliari e prestazioni di servizi su immobili
• CAPITOLO 4 – SCHEMI RIASSUNTIVI
• Tabella 1 - Vendita di fabbricati abitativi a un privato
• Tabella 2 - Vendita di fabbricati abitativi a una impresa
• Tabella 3 - Vendita di fabbricati strumentali (B, C, D, E, A/10) 
• Tabella 4 - Vendita di terreni 
• Tabella 5 - Locazione di fabbricati abitativi 
• Tabella 6 - Locazione di fabbricati strumentali
• Tabella 7 - Leasing di fabbricati abitativi 
• Tabella 8 - Leasing di fabbricati strumentali
• Tabella 9 - Locazione di terreni
• Tabella 10 - Leasing di terreni
• Tabella 11 - Prestazioni di servizi per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa 
• Tabella 12 - Prestazioni di servizi per la realizzazione di immobili non abitativi 
• Tabella 13 - Vendita di beni e materiali per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
• Tabella 14 - Vendita di beni e materiali per la realizzazione di immobili non abitativi
• CAPITOLO 5 – MODULI PER LA RICHIESTA DELL’IVA AGEVOLATA
• 5.1. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione prima casa 
• 5.2. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di garage prima casa 
• 5.3. - Richiesta Iva agevolata, acquisto immobile prima casa (anche se non ultimato – al grezzo) 
• 5.4. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage prima casa (anche se non ultimato – al grezzo)
• 5.5. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di abitazione rurale per agricoltore 
• 5.6. - Richiesta Iva agevolata, acquisto da impresa costruttrice di abitazione rurale per agricoltore
• 5.7. - Richiesta Iva agevolata, assegnazione di immobile prima casa
• 5.8. - Richiesta Iva agevolata, impresa che costruisce fabbricati Tupini per la rivendita 
• 5.9. - Richiesta Iva agevolata, opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
• 5.10. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la costruzione di immobile abitativo non di lusso 
• 5.11. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la realizzazione di abitazione rurale per agricoltore
• 5.12. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di abitazione non di lusso
• 5.13. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di fabbricati “Tupini”
• 5.14. - Richiesta Iva agevolata, opere di urbanizzazione e operazioni assimilate 
• 5.15. - Richiesta Iva agevolata, interventi di recupero edilizio 
• 5.16. - Richiesta Iva agevolata, manutenzioni ordinarie e straordinarie edilizia residenziale pubblica
• 5.17. - Richiesta Iva agevolata, allacciamento alle reti di teleriscaldamento per risparmio energetico
• 5.18. - Richiesta Iva agevolata, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili abitativi
• 5.19. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage pertinenza di abitazione non di lusso 
• CAPITOLO 6 – ALCUNI RIFERIMENTI NORMATIVI
• Articolo 10 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio 
• Articolo 17 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio 
• Articolo 17 ter D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
• TABELLA A/2 – parte II – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 4%
• TABELLA A/3 – parte III – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%