IL CONTRATTO DI MUTUO

Manuale pratico con formulario e giurisprudenza per la tutela del mutuatario

Questo manuale, corredato di formulario e giurisprudenza, analizza il contratto di mutuo con un taglio operativo, rivolgendosi sia ai consumatori che alle imprese che intendono stipulare – o che hanno già in corso di ammortamento – un contratto per accedere alla più diffusa e antica forma di finanziamento.

Sono esaminate in dettaglio le diverse forme di mutuo:

• Prestito Covid
• Mutuo di scopo
• Mutuo solutorio
• Comodato di somme e prestiti fra privati
• Apercredito
• Anticipazione bancaria
• Mutuo di risanamento o di consolidamento dei debiti
• Mutuo agrario e mutuo peschereccio

Il formulario contiene modelli e documenti dettagliati che il mutuatario può utilizzare, adattandoli alle proprie esigenze, sia nella fase stragiudiziale del rapporto di credito sia in quella patologica.

La rassegna di giurisprudenza raccoglie provvedimenti storici – ancora oggi di riferimento – e sentenze recentissime, offrendo al lettore un quadro chiaro e aggiornato degli orientamenti giurisprudenziali in materia.

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ Struttura del contratto di mutuo

◾ Mutuo di scopo

◾ Mutuo solutorio

◾ Mutuo simulato

◾ Comodato

◾ Anticipazione bancaria

◾ Mutuo agrario e peschereccio

◾ Mutuo di risanamento

◾ Garanzie reali e personali

◾ Mutuo garantito

◾ Usura e divieto di anatocismo

◾ Errato calcolo delle rate

◾ Sovraindebitamento da mutuo

AGGIORNAMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

◾ Cass., sez. I, 6 agosto 2025, n. 22722

◾ Cass., sez. un., 5 marzo 2025, n. 5841

◾ Trib. Brindisi 22 luglio 2025

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Capitolo I – A chi si applica davvero il TAIC? Identikit dei soggetti coinvolti
• 1. La nozione di acquirente: ricostruzione letterale vs ricostruzione restrittiva
• 2. La nozione di “costruttore” nel D.Lgs. 122/2005: tra impresa edile, impresa non edile e ruolo dell’intermediario
• 3. I tentativi di elusione: società veicolo e società di trading
• 4. Il contratto per persona da nominare
• 5. La cessione del contratto
• 6. Il decreto legislativo 122/2005 e la sua applicazione alle cooperative di abitazione
• Capitolo II – Il cantiere come spartiacque: l’immobile rilevante ai fini del D.Lgs. 122/2005
• 1. La nozione “dinamica” di immobile da costruire
• 2. Il permesso di costruire quale requisito di applicabilità della normativa. Linee di demarcazione tra contratto preliminare e definitivo
• 3. Il certificato di agibilità quale linea di confine per l’ultimazione dell’immobile
• 4. Il contratto preliminare di vendita di immobili “sulla carta”
• 5. Interventi su edifici esistenti e lettura funzionale del concetto di costruzione
• 5.1. La ristrutturazione che attiva le tutele del TAIC
• 5.2. Conseguenze sul piano della validità degli atti traslativi
• 5.3. Il c.d. decreto “salva casa”
• 6. La vendita dei c.d. immobili “al rustico”
• 6.1. La vendita “statica” del rustico già costruito e con appalto separato
• 6.2. La vendita al rustico di un immobile in condominio
• 6.3. Vendita di rustico da costruire: fattispecie “costruttiva” tipica
• 6.4. Mutamento di programma: da immobile finito a compravendita al rustico
• 6.5. Conclusioni operative e ruolo del notaio
• Capitolo III – Quando il contratto fa scattare la garanzia: presupposti negoziali della disciplina
• 1. L’approccio funzionale del legislatore: centralità dell’operazione economica
• 2. Il limite implicito dell’effetto traslativo immediato
• 3. L’unitarietà funzionale dell’operazione economica e la tutela anche nei contratti collegati
• 4. Il contratto preliminare e le sue varianti nella prassi delle vendite immobiliari
• 4.1. La portata ampia della nozione di “contratto preliminare”
• 4.2. L’applicabilità dell’art. 6 D.Lgs. 122/2005 ai contratti preliminari relativi a edifici realizzati in variante: profili interpretativi
• 5. La vendita di cosa futura: profili civilistici e applicazioni giurisprudenziali
• 6. Effetto prenotativo della trascrizione nei contratti sospensivamente condizionati: opponibilità al curatore e implicazioni TAIC.
• 6.1. La vendita di cosa altrui
• 7. La rilevanza delle operazioni di leasing immobiliare ai fini dell’applicazione della tutela ex D.Lgs. 122/2005
• Capitolo IV – Niente garanzia, niente contratto: la fideiussione obbligatoria e la sanzione della nullità relativa
• 1. L’obbligo di fideiussione tra stipula e validità del contratto: inquadramento normativo e prassi notarile
• 2. Fideiussione e acconti: disciplina delle somme garantite, inclusioni, esclusioni e casi particolari
• 2.1. Il caso del mutuo garantito da ipoteca del costruttore
• 3. Tutela del socio cooperatore tra versamenti anticipati e prefinanziamenti: la necessità della fideiussione
• 4. Addio agli intermediari ex art. 107 TUB: il nuovo art. 3 del D.Lgs. 122/2005 fa chiarezza
• 5. Soggetti legittimati (o non) borderline: chi può davvero rilasciare la fideiussione?
• 6. Fideiussioni “taroccate”: tutti i segnali da riconoscere prima che sia troppo tardi
• 7. Dall’acconto alla cambiale: l’ampiezza oggettiva della garanzia fideiussoria
• 7.1. Fideiussione e cambiali
• 7.2. Fideiussione e simulazione del prezzo
• 7.3. Garanzia per l’ultimazione dei lavori
• 7.4. Fideiussioni con importo a scalare e progressività: tra tutela dell’acquirente e sostenibilità economica
• 7.5. Effetti patrimoniali “sconto in fattura Sismabonus 110%” e irrilevanza ai fini della garanzia fideiussoria
• 8. La garanzia non può finire prima dell’acquisto: la rivoluzione silenziosa dell’art. 3, comma 7
• 9. Regolamento vs decreto legislativo: perché il D.M. 125/2022 non può far cessare la fideiussione
• 10. La lunga attesa del modello standard
• 11. Habemus il modello standard di fideiussione!
• 12. Clausole blindate e tutele minime: dentro il modello standard di garanzia fideiussoria
• 13. Sezione Prima: clausole inderogabili
• 14. Sezione Seconda (derogabile, per accordo fra le parti)
• 15. Allegato B: Scheda tecnica
• 16. Dietro la firma del garante: la natura della polizza e i compiti del notaio
• 17. Fideiussione su base pattizia: protezione contrattuale senza le sanzioni della legge
• 18. Controllo sì, attestazione no: il ruolo notarile nella verifica della fideiussione tipo
• 19. Check-list minima
• 20. La nullità relativa di protezione: strumento speciale tra autonomia privata e ordine pubblico
• 21. Nullità ex art. 2 D.Lgs. 122/2005: tra protezione dell’acquirente e convalida postuma
• 22. Cassazione e giurisprudenza di merito unite: fideiussione tardiva, contratto nullo
• 23. Quando la tutela diventa un boomerang: il confine tra diritto e strumentalizzazione
• 24. Niente provvigione al mediatore se manca la fideiussione: il principio affermato dalla Cassazione
• 25. Fideiussione ex lege e contratto preliminare: esclusa ogni tassazione per enunciazione
• Capitolo V – La garanzia che viene dopo: analisi critica della polizza decennale postuma
• 1. Garanzia assicurativa decennale: architettura normativa, funzione protettiva e criticità operative
• 2. Tipizzazione normativa e funzione vincolante del modello ministeriale di polizza assicurativa postuma
• 3. Aspetti contenutistici del modello standard
• 4. Ambito temporale di applicazione del modello standard: la disciplina transitoria pre e post c.d. decreto milleproroghe 2023
• 5. Allegato A - Lo schema tipo
• 6. Gli attori del rapporto assicurativo: acquirente e costruttore vs beneficiario e contraente
• 7. Clausole di franchigia e inesatto adempimento: limiti applicativi e orientamenti giurisprudenziali
• 8. Scheda tecnica e attestazione di conformità: adempimenti preliminari per l’attivazione della garanzia
• 9. Presupposti soggettivi e strutturali per l’applicazione della garanzia postuma: costruttore, venditore e sequenza negoziale
• 10. Oltre il titolo edilizio: come distinguere le ristrutturazioni “rilevanti” ai fini dell’art. 4
• 11. Valutazione sostanziale e collaudo statico come criteri guida
• 12. Fine lavori, collaudo e pagamento del premio: il triplice grilletto della garanzia decennale
• 13. Polizza decennale e nullità dell’atto: l’omissione che paralizza il trasferimento
• 14. Il notaio come presidio documentale: la polizza decennale sotto la lente
• Capitolo VI – Preliminare blindato: contenuto, allegati e controlli notarili
• 1. Il contenuto obbligatorio del contratto relativo a immobili da costruire: ambito applicativo e finalità di tutela
• 2. La forma e il contenuto del contratto avente ad oggetto immobili da costruire
• 3. Le allegazioni obbligatorie al contratto preliminare ai sensi dell’art. 6, comma 2, D.Lgs. 122/2005
• 4. La questione della relatio externa nel contenuto del contratto preliminare di immobile da costruire
• 5. Il contenuto del contratto preliminare relativo a immobili da costruire in regime di multiproprietà
• 6. Conseguenze dell’inosservanza dell’art. 6 D.Lgs. 122/2005: profili sanzionatori e rimedi civilistici
• 7. Obblighi del notaio nella redazione dei contratti soggetti all’art. 6
• 8. La nullità del contratto preliminare e i suoi riflessi sul contratto definitivo
• 9. La tutela del promittente venditore in caso di inadempimento del promissario acquirente
• Capitolo VII – Frazionamento ipotecario: il baricentro dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 1. La situazione pregressa alla riforma: rischi dell’acquirente in presenza di ipoteche non frazionate o non cancellate
• 2. L’intervento del legislatore delegato: l’art. 8 del D.Lgs. 122/2005
• 3. I profili operativi: il ruolo del notaio e la verifica preventiva
• 4. Il frazionamento del mutuo fondiario e dell’ipoteca tra TUB e D.Lgs. 122/2005
• 5. Il contenuto del frazionamento ipotecario: proporzionalità, deroghe e la mediazione tecnica del notaio
• 6. Il divieto di stipula notarile: struttura e interpretazione dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 7. Le formalità pubblicitarie conseguenti al frazionamento di mutuo e ipoteca
• 8. L’applicazione dell’art. 40-bis TUB alle ipoteche frazionate: evoluzione normativa e riflessi sulla prassi notarile
• 9. Ambito applicativo dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005: tra generalizzazione del divieto e specialità della tutela
• 10. Contratti interessati dal divieto di rogito: interpretazione funzionale della “compravendita” ex art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 11. Contratti a effetti reali differiti e divieto di rogito: il controllo notarile tra anticipazione e incertezza
• 12. Prima ipotesi: mutuo già contratto dal costruttore
• 13. Seconda ipotesi: mutuo non ancora contratto dal costruttore
• 14. Effetti della violazione del divieto di cui all’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 15. Il contratto di rent to buy e l’anticipazione del divieto di stipula di cui all’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 16. Vincolo culturale: il caso dell’immobile ristrutturato ceduto a società di leasing
• 17. La stipula condizionata e il deposito prezzo: soluzioni pratiche al blocco dell’art. 8
• Capitolo VIII – Il diritto all’ultima parola: la prelazione dell’acquirente nelle vendite coattive
• 1. Il diritto di prelazione ex art. 9 D.Lgs. 122/2005: natura, ratio e ambito operativo
• 2. I presupposti soggettivi e oggettivi per l’esercizio della prelazione
• 3. Prelazione e finalità costituzionale: una tutela rafforzata del diritto alla casa
• 4. Riflessioni sull’ambito temporale di applicazione della norma
• 5. L’interazione tra fideiussione e diritto di prelazione: riflessi economici e disciplina restitutoria
• 6. Le modalità di esercizio del diritto di prelazione: forma, termini e soggetti coinvolti
• 7. Esclusione del retratto: natura obbligatoria e limiti della tutela
• Capitolo IX – L’abitazione che non torna indietro: l’esenzione dalla revocatoria del D.Lgs. 122/2005
• 1. La disciplina dell’esenzione da revocatoria negli acquisti di immobili da costruire: l’art. 10 del D.Lgs. 122/2005 e il confronto con l’art. 67 della legge fallimentare
• 2. Il concetto di “giusto prezzo” e le fattispecie particolari
• 3. L’impegno al trasferimento della residenza nell’immobile da costruire: profili formali e conseguenze giuridiche della sua violazione
• Capitolo X – Ristoro pubblico per la fiducia tradita: il fondo a tutela dell’acquirente danneggiato
• 1. Il fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire
• Conclusioni – L’intervento regolatore del legislatore tra esigenze di tutela e limiti del mercato
• Schemi di atti
• 1. Immobili da costruire: puntuazione
• 2. Preliminare TAIC
• 3. Permuta di bene presente verso bene futuro
• 4. Verbale di accertamento
• Bibliografia