CASA IN COSTRUZIONE

Guida alla tutela del contraente debole Dalla garanzia fideiussoria alla polizza postuma

Un manuale pensato per offrire risposte concrete alle problematiche quotidiane che avvocati, notai e professionisti del settore devono affrontare per tutelare chi acquista immobili in costruzione.

Dalla verifica delle garanzie fideiussorie alla consegna della polizza decennale postuma, dalla corretta redazione del contratto preliminare alla gestione delle varianti in corso d’opera e ai profili di responsabilità di costruttori e garanti, il volume propone una pratica guida con casi pratici, soluzioni interpretative aggiornate e schemi di atti, offrendo un’analisi completa della disciplina dettata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, e successive modifiche e integrazioni, e del pacchetto di tutele predisposto dal legislatore al fine di riequilibrare una fattispecie contrattuale caratterizzata da una forte asimmetria.

Una particolare attenzione è dedicata alle prassi notarili e alle novità introdotte dalla normativa secondaria, nonché alle implicazioni concrete per la redazione degli atti.

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ A chi si applica davvero il TAIC?

◾ Società veicolo e società di trading

◾ Cessione del contratto

◾ Interventi su edifici esistenti

◾ Vendita al rustico di un immobile in condominio

◾ Riconoscere le fideiussioni “fasulle”

◾ Mutuo garantito da ipoteca del costruttore

◾ Provvigione al mediatore in caso di mancata fideiussione

◾ Preliminare blindato: contenuto, allegati e controlli notarili

◾ Frazionamento ipotecario

◾ Trasferimento della residenza nell’immobile da costruire

AGGIORNAMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

◾ Cass., sez. II, 10 aprile 2025, n. 9431 ord. (provvigione mediazione)

◾ Cass., sez. III, 23 febbraio 2025, n. 4745 (polizza postuma)

◾ Cass., sez. I, 20 marzo 2024, n. 7411 (funzione della garanzia fideiussoria)

◾ Cass., sez. un., 22 marzo 2018, n. 8230 (nullità degli atti su immobili abusivi) 

CONTENUTI AGGIUNTIVI

Schemi di atti

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Capitolo I – A chi si applica davvero il TAIC? Identikit dei soggetti coinvolti
• 1. La nozione di acquirente: ricostruzione letterale vs ricostruzione restrittiva
• 2. La nozione di “costruttore” nel D.Lgs. 122/2005: tra impresa edile, impresa non edile e ruolo dell’intermediario
• 3. I tentativi di elusione: società veicolo e società di trading
• 4. Il contratto per persona da nominare
• 5. La cessione del contratto
• 6. Il decreto legislativo 122/2005 e la sua applicazione alle cooperative di abitazione
• Capitolo II – Il cantiere come spartiacque: l’immobile rilevante ai fini del D.Lgs. 122/2005
• 1. La nozione “dinamica” di immobile da costruire
• 2. Il permesso di costruire quale requisito di applicabilità della normativa. Linee di demarcazione tra contratto preliminare e definitivo
• 3. Il certificato di agibilità quale linea di confine per l’ultimazione dell’immobile
• 4. Il contratto preliminare di vendita di immobili “sulla carta”
• 5. Interventi su edifici esistenti e lettura funzionale del concetto di costruzione
• 5.1. La ristrutturazione che attiva le tutele del TAIC
• 5.2. Conseguenze sul piano della validità degli atti traslativi
• 5.3. Il c.d. decreto “salva casa”
• 6. La vendita dei c.d. immobili “al rustico”
• 6.1. La vendita “statica” del rustico già costruito e con appalto separato
• 6.2. La vendita al rustico di un immobile in condominio
• 6.3. Vendita di rustico da costruire: fattispecie “costruttiva” tipica
• 6.4. Mutamento di programma: da immobile finito a compravendita al rustico
• 6.5. Conclusioni operative e ruolo del notaio
• Capitolo III – Quando il contratto fa scattare la garanzia: presupposti negoziali della disciplina
• 1. L’approccio funzionale del legislatore: centralità dell’operazione economica
• 2. Il limite implicito dell’effetto traslativo immediato
• 3. L’unitarietà funzionale dell’operazione economica e la tutela anche nei contratti collegati
• 4. Il contratto preliminare e le sue varianti nella prassi delle vendite immobiliari
• 4.1. La portata ampia della nozione di “contratto preliminare”
• 4.2. L’applicabilità dell’art. 6 D.Lgs. 122/2005 ai contratti preliminari relativi a edifici realizzati in variante: profili interpretativi
• 5. La vendita di cosa futura: profili civilistici e applicazioni giurisprudenziali
• 6. Effetto prenotativo della trascrizione nei contratti sospensivamente condizionati: opponibilità al curatore e implicazioni TAIC.
• 6.1. La vendita di cosa altrui
• 7. La rilevanza delle operazioni di leasing immobiliare ai fini dell’applicazione della tutela ex D.Lgs. 122/2005
• Capitolo IV – Niente garanzia, niente contratto: la fideiussione obbligatoria e la sanzione della nullità relativa
• 1. L’obbligo di fideiussione tra stipula e validità del contratto: inquadramento normativo e prassi notarile
• 2. Fideiussione e acconti: disciplina delle somme garantite, inclusioni, esclusioni e casi particolari
• 2.1. Il caso del mutuo garantito da ipoteca del costruttore
• 3. Tutela del socio cooperatore tra versamenti anticipati e prefinanziamenti: la necessità della fideiussione
• 4. Addio agli intermediari ex art. 107 TUB: il nuovo art. 3 del D.Lgs. 122/2005 fa chiarezza
• 5. Soggetti legittimati (o non) borderline: chi può davvero rilasciare la fideiussione?
• 6. Fideiussioni “taroccate”: tutti i segnali da riconoscere prima che sia troppo tardi
• 7. Dall’acconto alla cambiale: l’ampiezza oggettiva della garanzia fideiussoria
• 7.1. Fideiussione e cambiali
• 7.2. Fideiussione e simulazione del prezzo
• 7.3. Garanzia per l’ultimazione dei lavori
• 7.4. Fideiussioni con importo a scalare e progressività: tra tutela dell’acquirente e sostenibilità economica
• 7.5. Effetti patrimoniali “sconto in fattura Sismabonus 110%” e irrilevanza ai fini della garanzia fideiussoria
• 8. La garanzia non può finire prima dell’acquisto: la rivoluzione silenziosa dell’art. 3, comma 7
• 9. Regolamento vs decreto legislativo: perché il D.M. 125/2022 non può far cessare la fideiussione
• 10. La lunga attesa del modello standard
• 11. Habemus il modello standard di fideiussione!
• 12. Clausole blindate e tutele minime: dentro il modello standard di garanzia fideiussoria
• 13. Sezione Prima: clausole inderogabili
• 14. Sezione Seconda (derogabile, per accordo fra le parti)
• 15. Allegato B: Scheda tecnica
• 16. Dietro la firma del garante: la natura della polizza e i compiti del notaio
• 17. Fideiussione su base pattizia: protezione contrattuale senza le sanzioni della legge
• 18. Controllo sì, attestazione no: il ruolo notarile nella verifica della fideiussione tipo
• 19. Check-list minima
• 20. La nullità relativa di protezione: strumento speciale tra autonomia privata e ordine pubblico
• 21. Nullità ex art. 2 D.Lgs. 122/2005: tra protezione dell’acquirente e convalida postuma
• 22. Cassazione e giurisprudenza di merito unite: fideiussione tardiva, contratto nullo
• 23. Quando la tutela diventa un boomerang: il confine tra diritto e strumentalizzazione
• 24. Niente provvigione al mediatore se manca la fideiussione: il principio affermato dalla Cassazione
• 25. Fideiussione ex lege e contratto preliminare: esclusa ogni tassazione per enunciazione
• Capitolo V – La garanzia che viene dopo: analisi critica della polizza decennale postuma
• 1. Garanzia assicurativa decennale: architettura normativa, funzione protettiva e criticità operative
• 2. Tipizzazione normativa e funzione vincolante del modello ministeriale di polizza assicurativa postuma
• 3. Aspetti contenutistici del modello standard
• 4. Ambito temporale di applicazione del modello standard: la disciplina transitoria pre e post c.d. decreto milleproroghe 2023
• 5. Allegato A - Lo schema tipo
• 6. Gli attori del rapporto assicurativo: acquirente e costruttore vs beneficiario e contraente
• 7. Clausole di franchigia e inesatto adempimento: limiti applicativi e orientamenti giurisprudenziali
• 8. Scheda tecnica e attestazione di conformità: adempimenti preliminari per l’attivazione della garanzia
• 9. Presupposti soggettivi e strutturali per l’applicazione della garanzia postuma: costruttore, venditore e sequenza negoziale
• 10. Oltre il titolo edilizio: come distinguere le ristrutturazioni “rilevanti” ai fini dell’art. 4
• 11. Valutazione sostanziale e collaudo statico come criteri guida
• 12. Fine lavori, collaudo e pagamento del premio: il triplice grilletto della garanzia decennale
• 13. Polizza decennale e nullità dell’atto: l’omissione che paralizza il trasferimento
• 14. Il notaio come presidio documentale: la polizza decennale sotto la lente
• Capitolo VI – Preliminare blindato: contenuto, allegati e controlli notarili
• 1. Il contenuto obbligatorio del contratto relativo a immobili da costruire: ambito applicativo e finalità di tutela
• 2. La forma e il contenuto del contratto avente ad oggetto immobili da costruire
• 3. Le allegazioni obbligatorie al contratto preliminare ai sensi dell’art. 6, comma 2, D.Lgs. 122/2005
• 4. La questione della relatio externa nel contenuto del contratto preliminare di immobile da costruire
• 5. Il contenuto del contratto preliminare relativo a immobili da costruire in regime di multiproprietà
• 6. Conseguenze dell’inosservanza dell’art. 6 D.Lgs. 122/2005: profili sanzionatori e rimedi civilistici
• 7. Obblighi del notaio nella redazione dei contratti soggetti all’art. 6
• 8. La nullità del contratto preliminare e i suoi riflessi sul contratto definitivo
• 9. La tutela del promittente venditore in caso di inadempimento del promissario acquirente
• Capitolo VII – Frazionamento ipotecario: il baricentro dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 1. La situazione pregressa alla riforma: rischi dell’acquirente in presenza di ipoteche non frazionate o non cancellate
• 2. L’intervento del legislatore delegato: l’art. 8 del D.Lgs. 122/2005
• 3. I profili operativi: il ruolo del notaio e la verifica preventiva
• 4. Il frazionamento del mutuo fondiario e dell’ipoteca tra TUB e D.Lgs. 122/2005
• 5. Il contenuto del frazionamento ipotecario: proporzionalità, deroghe e la mediazione tecnica del notaio
• 6. Il divieto di stipula notarile: struttura e interpretazione dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 7. Le formalità pubblicitarie conseguenti al frazionamento di mutuo e ipoteca
• 8. L’applicazione dell’art. 40-bis TUB alle ipoteche frazionate: evoluzione normativa e riflessi sulla prassi notarile
• 9. Ambito applicativo dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005: tra generalizzazione del divieto e specialità della tutela
• 10. Contratti interessati dal divieto di rogito: interpretazione funzionale della “compravendita” ex art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 11. Contratti a effetti reali differiti e divieto di rogito: il controllo notarile tra anticipazione e incertezza
• 12. Prima ipotesi: mutuo già contratto dal costruttore
• 13. Seconda ipotesi: mutuo non ancora contratto dal costruttore
• 14. Effetti della violazione del divieto di cui all’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 15. Il contratto di rent to buy e l’anticipazione del divieto di stipula di cui all’art. 8 D.Lgs. 122/2005
• 16. Vincolo culturale: il caso dell’immobile ristrutturato ceduto a società di leasing
• 17. La stipula condizionata e il deposito prezzo: soluzioni pratiche al blocco dell’art. 8
• Capitolo VIII – Il diritto all’ultima parola: la prelazione dell’acquirente nelle vendite coattive
• 1. Il diritto di prelazione ex art. 9 D.Lgs. 122/2005: natura, ratio e ambito operativo
• 2. I presupposti soggettivi e oggettivi per l’esercizio della prelazione
• 3. Prelazione e finalità costituzionale: una tutela rafforzata del diritto alla casa
• 4. Riflessioni sull’ambito temporale di applicazione della norma
• 5. L’interazione tra fideiussione e diritto di prelazione: riflessi economici e disciplina restitutoria
• 6. Le modalità di esercizio del diritto di prelazione: forma, termini e soggetti coinvolti
• 7. Esclusione del retratto: natura obbligatoria e limiti della tutela
• Capitolo IX – L’abitazione che non torna indietro: l’esenzione dalla revocatoria del D.Lgs. 122/2005
• 1. La disciplina dell’esenzione da revocatoria negli acquisti di immobili da costruire: l’art. 10 del D.Lgs. 122/2005 e il confronto con l’art. 67 della legge fallimentare
• 2. Il concetto di “giusto prezzo” e le fattispecie particolari
• 3. L’impegno al trasferimento della residenza nell’immobile da costruire: profili formali e conseguenze giuridiche della sua violazione
• Capitolo X – Ristoro pubblico per la fiducia tradita: il fondo a tutela dell’acquirente danneggiato
• 1. Il fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire
• Conclusioni – L’intervento regolatore del legislatore tra esigenze di tutela e limiti del mercato
• Schemi di atti
• 1. Immobili da costruire: puntuazione
• 2. Preliminare TAIC
• 3. Permuta di bene presente verso bene futuro
• 4. Verbale di accertamento
• Bibliografia