COME GESTIRE IL CONTENZIOSO DEI BONUS EDILIZI

Guida pratica con 110 casi risolti.

Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito.

Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.

PRINCIPALI ARGOMENTI

◾ 110 casi risolti di contenzioso

◾ Analisi dei beneficiari e inquadramento dell’immobile

◾ Interventi superbonus in condominio

◾ Inadempimenti dell’impresa esecutrice

◾ Responsabilità dei professionisti

◾ Aspetti fiscali del credito e della pratica edilizia agevolata

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Prefazione di Guido Castelli
• Premessa
• Ringraziamenti
• Capitolo 1 – I bonus fiscali minori in edilizia
• Premessa
• 1.1. Il bonus ristrutturazioni
• 1.2. Il sismabonus
• 1.3. Il sismabonus acquisti
• 1.4. Il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati o restaurati
• 1.5 L’ecobonus
• 1.6. Il bonus barriere architettoniche
• 1.7. Il bonus facciate
• 1.8. Il bonus mobili
• 1.9. Alternative alla detrazione
• 1.10. Casi di contenzioso nei bonus ordinari
• 1.10.1. Bonus edilizi e sostenitore effettivo delle spese
• 1.10.2. Nel sismabonus acquisti chi può essere considerato “sostenitore” della spesa?
• 1.10.3. Se il committente esegue lavori di manutenzione ordinaria degli infissi può usufruire del bonus ristrutturazioni?
• 1.10.4. Se non ho optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito e non sono riuscito a cedere il credito nei termini previsti, come posso trasferire il credito d’imposta  ad altro codice fiscale? 
• 1.10.5. Se la comunicazione all’ENEA non sia stata inviata o sia stata inviata tardivamente?
• 1.10.6. Se la comunicazione all’ENEA fosse stata inviata con dati errati?
• 1.10.7. Se ho eseguito interventi ecobonus, posso usufruire del bonus arredo per l’acquisto dei mobili e per le spese di trasporto e montaggio degli stessi?
• 1.10.8. Cosa succede in caso di omissione della preventiva comunicazione all’ASL?
• 1.10.9. Se un’impresa non ha portato in detrazione le spese per l’efficientamento energetico sostenute per interventi su immobili ad uso diverso dallo strumentale, può ancora recuperarli alla luce della risoluzione Ade n. 34/2020?
• 1.10.10. Per gli interventi di eliminazione barriere architettoniche posso scegliere il bonus ristrutturazioni 50%?
• 1.10.11. Di quanti bonus ristrutturazione posso usufruire se eseguo gli interventi edilizi in più periodi d’imposta?
• 1.10.12. C osa succede se ho sostenuto spese nel corso del 2022, ma non ho potuto cedere il credito entro il 31 marzo 2023 perché l’Allegato B (asseverazione sismica) non era stato presentato?
• 1.10.13. Se l’Allegato B (asseverazione sismica) fosse stato presentato errato?
• 1.10.14. Se l’impresa di costruzioni non ha presentato l’asseverazione sismica (All. B) e si acquista solo un box auto si può usufruire del sismabonus acquisti?
• 1.10.15. Come comportarsi se un condomino impugna un verbale di assemblea in cui è stato deliberato di installare un cappotto termico a causa del quale si riduce la superficie dei balconi privati?
• 1.10.16. Bonus facciate e lavori non eseguiti, tante vicende quasi tutte uguali. Analisi di un caso
• 1.10.17. Se una SRL ha la proprietà di un immobile commerciale in condominio e vengono deliberati lavori di ristrutturazione sulle parti comuni, può detrarre la spesa?
• 1.10.18. Se l’impresa di costruzioni usufruisce dei bonus per risparmio energetico, l’acquirente potrà usufruire del bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati? 
• 1.10.19. Se un immobile viene utilizzato “promiscuamente”, ovvero sia come uso residenziale che per l’esercizio di lavoro autonomo o di impresa, il professionista o l’imprenditore può portare in detrazione l’intera spesa sostenuta e contemporaneamente portare la spesa in deduzione come costo nella contabilità?
• 1.10.20. C ILA: può essere controllata/contestata dal Comune?
• Capitolo 2 – Il rilancio dell’edilizia con il superbonus
• Premessa
• 2.1. Artt. 119-121 del decreto Rilancio
• 2.2. L’intensa evoluzione della normativa
• 2.3. Requisito soggettivo: i beneficiari
• 2.4. Requisito oggettivo: gli edifici e gli interventi ammessi
• 2.5. Interventi trainanti e trainati
• 2.6. Le tre opzioni per usufruire dei bonus (detrazione, cessione e sconto)
• 2.7. Le asseverazioni e il visto di conformità
• 2.8. Casi di contenzioso nel superbonus
• 2.8.1. Cosa bisogna fare se non è stata presentata la CILA-S perché i lavori sono iniziati prima del 1° giugno 2021 (CILA/CILA-S)?
• 2.8.2. Cosa bisogna fare se c’è la necessità di presentare una variante in corso d’opera per un intervento iniziato prima del 1° giugno 2021?
• 2.8.3. Se ci sono errori nella CILA-S?
• 2.8.4. Posso frazionare l’immobile prima dell’inizio dei lavori?
• 2.8.5. Posso anche creare un condominio prima dell’inizio dei lavori?
• 2.8.6. Se un’attività di Bed & Breakfast viene sospesa solo nel corso dei lavori, si potrebbe delineare la decadenza del credito per abuso del diritto?
• 2.8.7. Le spese di carattere meramente “organizzativo” del General Contractor possono avere accesso alla maxi-agevolazione superbonus 110%?
• 2.8.8. Posso scegliere quale bonus utilizzare e cumulare i vari bonus?
• 2.8.9. Ma qual è il riflesso nel bilancio dello Stato dei crediti da superbonus (e da bonus edilizi in genere)? Che natura hanno?
• 2.8.10. “Acconti” per lavori rientranti nel superbonus 110% non ancora eseguiti
• 2.8.11. Errori nel bonifico parlante
• 2.8.12. Se non è stato deliberato il fondo speciale condominiale?
• 2.8.13. Gli oneri finanziari sono costi inerenti?
• 2.8.14. Il compenso dell’amministratore è ammesso a bonus? E con quale percentuale?
• 2.8.15. Cosa succede in caso di “errore di bonus”?
• Capitolo 3 – Contenzioso in materia di beneficiari
• Premessa 
• 3.1. Proprietario, familiare convivente e/o detentore di diritto reale
• 3.2. Condomini
• 3.3. Unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari
• 3.4. Superbonus per società sportive e per ETS
• 3.5. Ipotesi di contenzioso in relazione ai beneficiari
• 3.5.1. Verifica del beneficiario legittimo
• 3.5.2. Il titolo per la detenzione dell’immobile
• 3.5.3. Se un comproprietario non è in possesso del consenso degli altri proprietari, può autonomamente eseguire gli interventi e usufruire dei bonus?
• 3.5.4. Superbonus e persone fisiche che agiscono nell’ambito di attività d’impresa o professione
• 3.5.5. Se il convivente di fatto (o il coniuge) non ha la stessa residenza del committente dei lavori?
• 3.5.6. Il residente all’estero accede ai bonus edilizi e al superbonus?
• 3.5.7. Se un condomino è moroso per la quota di propria
• spettanza per interventi superbonus
• 3.5.8. Come intestare le fatture nel condominio minimo
• 3.5.9. Se nel condominio tutte le fatture (sia per interventi trainanti che per quelli trainati) siano state emesse al rappresentante del condominio?
• 3.5.10. Decesso dell’avente diritto e cessione del bonus non perfezionata 
• 3.5.11. Se ristrutturo un immobile acquistato con i benefici prima casa, quali sono i termini per trasferire la residenza?
• 3.5.12. Se ci sono errori in fattura
• 3.5.13. Se il beneficiario è un agricoltore
• 3.5.14. Super-ecobonus e limite di 2 unità immobiliari per ogni codice fiscale: il limite è annuale?
• 3.5.15. Interventi superbonus in condominio: il condomino dissenziente può sottrarsi?
• Capitolo 4 – Contenzioso nell’inquadramento dell’edificio e degli interventi
• Premessa
• 4.1. Il Catasto e le visure catastali
• 4.2. Gli immobili accatastati in F/2 (unità collabenti)
• 4.3. Gli immobili accatastati in F/3 (unità in corso di definizione)
• 4.4. Gli immobili accatastati in F/4 (unità in corso di costruzione)
• 4.5. Gli immobili residenziali e le pertinenze
• 4.6. Le parti comuni
• 4.7. Gli immobili danneggiati da eventi sismici
• 4.8. Ipotesi di contenzioso in relazione all’inquadramento dell’edificio e degli interventi
• 4.8.1. Verifica dell’effettiva “collabenza” dell’immobile accatastato in F/2
• 4.8.2. Gli immobili collabenti (F/2) siti nei territori colpiti da eventi sismici
• 4.8.3. Il rischio del “riclassamento” catastale d’ufficio
• 4.8.4. Utilizzo promiscuo di un immobile
• 4.8.5. Errato calcolo della prevalenza residenziale di un edificio
• 4.8.6. Nel conteggio delle quattro unità dell’unico proprietario si considerano le pertinenze?
• 4.8.7. Posso accedere ai bonus in caso di cambio di destinazione d’uso (da strumentale a residenziale o da residenziale a strumentale)?
• 4.8.8. Accesso ai bonus in caso di ampliamento senza demolizione
• 4.8.9. Interventi di ristrutturazione con demolizione e aumenti di volumetria 
• 4.8.10. Accorpamento o suddivisione di immobili: le unità immobiliari da considerare ai fini del calcolo dei bonus spettanti
• 4.8.11. Se usufruisco dei bonus su più pertinenze?
• 4.8.12. “Accertamento della proprietà immobiliare urbana – elenco dei subalterni assegnati”: chi ha esaminato questo documento?
• 4.8.13. La delocalizzazione volontaria negli immobili danneggiati da eventi sismici (art. 47 Testo unico sulla ricostruzione)
• 4.8.14. Qual è la “data di inizio lavori” per le pratiche di ricostruzione degli immobili danneggiati dal sisma?
• 4.8.15. Aggregato edilizio con alcuni immobili danneggiati dal sisma: è possibile usufruire del superbonus anche per gli immobili non danneggiati?
• Capitolo 5 – Rapporti con le imprese esecutrici e contenzioso
• Premessa
• 5.1. Il contratto di appalto
• 5.2. Il contratto di subappalto
• 5.3. Il mandato con rappresentanza
• 5.4. Il mandato senza rappresentanza
• 5.5. Ipotesi di contenzioso nei rapporti con le imprese esecutrici
• 5.5.1. G.C. e ribaltamento spese professionali
• 5.5.2. G.C. e ribaltamento spese professionali nelle pratiche legate alla ricostruzione di immobili danneggiati da eventi sismici
• 5.5.3. Responsabilità dell’impresa in caso di difetti e vizi dell’opera
• 5.5.4. Responsabilità dell’impresa in caso di mancata percezione dei bonus (impresa ritardataria/impresa “fuggitiva”)
• 5.5.5. Eventuali profili penali
• 5.5.6. Le problematiche legate al Durc di congruità
• 5.5.7. Le problematiche legate al possesso della SOA
• 5.5.8. Il mutamento dell’impresa appaltatrice in corso d’opera pregiudica il mantenimento dell’agevolazione fiscale?
• 5.5.9. E se l’appaltatore non rispetta le norme in materia di sicurezza sul lavoro, chi risponde?
• 5.5.10. Cantiere non ancora concretamente avviato dall’impresa ma fatture per lo studio preliminare: si può fruire dello sconto in fattura/cessione del credito superbonus aliquota 70%?
• 5.5.11. L’impresa appaltatrice ha emesso fatture solo per oneri di attualizzazione del credito prima dell’entrata in vigore del d.l. “Blocca cessioni”
• 5.5.12. Chiusura dei lavori al 31 dicembre 2023 con contestuale emissione delle fatture dell’appaltatore (sconto in fattura). Invio allo SDI nel mese di gennaio 2024. Superbonus 110%: essere o non essere?
• 5.5.13. Se durante l’esecuzione dei lavori o al termine degli stessi l’impresa pretende un pagamento superiore a quello stabilito?
• 5.5.14. Se il G.C. non fosse impresa edile?
• 5.5.15. Strumenti giuridici per il “superamento dell’impasse” e difese
• Capitolo 6 – Rapporti con i professionisti e contenzioso
• Premessa
• 6.1. Il contratto di incarico professionale per le asseverazioni e per il visto di conformità
• 6.2. Inadempimento dell’impresa e responsabilità del direttore dei lavori
• 6.3. Responsabilità dei tecnici nel caso di decadenza dai benefici fiscali
• 6.4. Cessione del credito e responsabilità dei professionisti
• 6.5. Errori dei professionisti
• 6.6. Ipotesi di contenzioso nei rapporti con i professionisti
• 6.6.1. Casi di responsabilità solidale dell’impresa e dei professionisti
• 6.6.2. Qual è l’arma che il D.L. può sfoderare contro l’appaltatore inadempiente o ritardatario?
• 6.6.3. Il committente potrebbe agire nei confronti del professionista per ottenere il risarcimento danni qualora si rifiuti di fornire documentazione integrativa richiesta dal cessionario o dall’advisor? 
• 6.6.4. Che cosa potrebbe accadere se il cliente affida l’incarico a un sedicente professionista?
• 6.6.5. Il professionista incaricato può andare esente da responsabilità nei confronti del suo cliente qualora provi che il danno sia stato commesso da un suo collaboratore?
• 6.6.6. Il commercialista che asseconda il cliente nel portare in detrazione il credito maturato con superbonus 110% non avendolo informato dell’impossibilità di tale operazione in quanto “incapiente” può essere chiamato in giudizio a risarcirlo?
• 6.6.7. G.C. con rappresentanza che emette fatture di ribaltamento delle spese tecniche con applicazione dell’IVA al 22%: mandato senza rappresentanza per facta concludentia? Emissione della fattura da parte del professionista al committente nel caso di G.C. secondo il mandato senza rappresentanza: mutamento per facta concludentia?
• 6.6.8. I verbali di contestazione dei lavori da parte del D.L., emessi a chiusura lavori, possono esimere il professionista da responsabilità?
• 6.6.9. Il professionista che rilascia un’asseverazione superbonus 110% dichiarando falsamente di essere assicurato. 
• 6.6.10. Si può agire contro il professionista che ha asseverato importi inferiori rispetto alle fatture emesse nei confronti del committente nel rispetto dei massimali di spesa?
• 6.6.11. Emissione del visto di conformità per un credito inferiore rispetto a quello asseverato e chiusura dei termini per l’agevolazione fiscale: si può agire per responsabilità professionale? 
• 6.6.12. Frazionamento fittizio prima dei lavori: chi risponde in caso di “abuso del diritto”?
• 6.6.13. Errata costituzione del condominio: condominio con usufruttuario
• 6.6.14. I professionisti inviano avviso di parcella al G.C. senza rappresentanza il quale, pur non potendo pagarle, provvede a ribaltarle al committente. All’esito del ribaltamento, a richiesta dei professionisti, il G.C. non provvede al pagamento. Cosa succede? 
• 6.6.15. Errata emissione del visto di conformità per crediti superiori rispetto a quelli spettanti e asseverati
• Capitolo 7 – Contenzioso in materia fiscale
• Premessa
• 7.1. I tre livelli di controllo del fisco
• 7.2. Lo strumento della remissione in bonis
• 7.3. Le cause di decadenza
• 7.4. Crediti d’imposta inesistenti o non spettanti
• 7.5. Il regime sanzionatorio
• 7.6. Cessione del credito e responsabilità
• 7.6.1. Responsabilità del Comune
• 7.6.2. Responsabilità del cessionario
• 7.6.2.1. Responsabilità dei cessionari dopo la l. n. 142/2022
• 7.6.2.2. Responsabilità dei cessionari prima della l. n. 142/2022
• 7.7. Obblighi antiriciclaggio
• 7.8. Procedure di restituzione/annullamento/rifiuto crediti d’imposta
• 7.9. Compensazione crediti da bonus edilizi per soggetti con debiti erariali
• 7.10. La plusvalenza nella vendita di immobile che ha fruito del superbonus
• 7.11. Ipotesi di contenzioso
• 7.11.1. Legittimità del controllo formale post controllo del cantiere ab origine
• 7.11.2. Documentazione incompleta: come si comporta l’Agenzia delle entrate?
• 7.11.3. SAL a cavallo: non ammessi in caso di cessione del credito o sconto in fattura
• 7.11.4. Remissione in bonis: una tantum o una per omissione?. » 235
• 7.11.5. Sconto in fattura non a buon fine per mancata asseverazione: la situazione è sanabile?
• 7.11.6. Se il cessionario corrisponde al fornitore, non occorre il bonifico parlante
• 7.11.7. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: e se la cessione è effettuata da parte di soggetto diverso dal beneficiario del superbonus?
• 7.11.8. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: gli interventi che fanno scattare il calcolo della plusvalenza
• 7.11.9. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: tante storie, tanti dubbi di applicazione
• 7.11.10. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: l’usucapione e la clausola di riserva della proprietà
• 7.11.11. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: il rent to buy
• 7.11.12. Se le spese per il visto di conformità sono pagate dopo aver fatto le asseverazioni, sono detraibili?
• 7.11.13. Accertamenti rendita catastale
• 7.11.14. Se manca il contratto GSE?
• 7.11.15. Vendita dell’immobile post interventi superbonus: e se unisco le unità immobiliari prima della vendita?
• Capitolo 8 – La normativa sul superbonus
• Premessa
• 8.1. Esame delle fonti normative
• 8.1.1. Il d.l. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio) convertito in l. n. 77/2020
• 8.1.2. Il d.l. n. 104/2020 (c.d. decreto Agosto) convertito in l. n. 126/2020
• 8.1.3. La legge di bilancio 2021 (l. n. 178/2020)
• 8.1.4. Il d.l. n. 41/2021 (c.d. decreto Sostegni) convertito in l. n. 69/2021
• 8.1.5. Il d.l. n. 77/2021 (c.d. decreto Semplificazioni bis) convertito in l. n. 108/2021
• 8.1.6. Il d.l. n. 157/2021 (c.d. decreto Anti-frodi) 
• 8.1.7. La l. n. 234/2021 (c.d. legge di bilancio 2022)
• 8.1.8. Il d.l. n. 4/2022 (c.d. decreto Sostegni ter) convertito in l. n. 25/2022
• 8.1.9. Il decreto MITE prezzi bonus edilizi n. 75 del 14 febbraio 2022 – pubblicato in G.U. il 16 marzo 2022 
• 8.1.10. Il d.l. n. 13/2022 (c.d. decreto Frodi)
• 8.1.11. Il d.l. n. 17/2022 (c.d. decreto Bollette) convertito con l. n. 34/2020
• 8.1.12. Il d.l. n. 21/2022 (c.d. decreto Ucraina) convertito con l. n. 51/2022
• 8.1.13. Il d.l. n. 50/2022 (c.d. decreto Aiuti) convertito con l. n. 91/2022
• 8.1.14. Il d.l. n. 73/2022 (c.d. decreto Semplificazioni) convertito con l. n. 122/2022
• 8.1.15. Il d.l. n. 115/2022 (c.d. decreto Aiuti bis) convertito con l. n. 142/2022
• 8.1.16. Il d.l. n. 176/2022 (c.d. decreto Aiuti quater) convertito con l. n. 6/2023 e l. n. 197/2022 (legge di bilancio 2023)
• 8.1.17. Il d.l. n. 11/2023 (c.d. decreto Blocca-cessioni) convertito con l. n. 38/2023
• 8.1.18. Il d.l. n. 104/2023 (c.d. decreto Omnibus) convertito con l. n. 136/2023
• 8.1.19. Il d.l. n. 212/2023 (c.d. decreto Salva-SAL o Salva-spese) convertito con l. n. 17/2024
• 8.1.20. La l. n. 213/2023 (legge di bilancio 2024)
• 8.1.21. Il d.l. n. 39/2024 (c.d. decreto Tagliacrediti o decreto Agevolazioni) convertito in l. n. 67/2024
• Capitolo 9 – Prassi sui bonus edilizi
• Formulario
• 1. Facsimile di contratto di cessione del credito di imposta superbonus 110% (Sal ............) - (Parti comuni / private)
• 2. Relazione di consulenza tecnica d’ufficio per la Procura
• 3. Opzione per il c.d. “sconto sul corrispettivo” in luogo della detrazione per interventi “edilizi”