La guida operativa completa alla gestione dei contratti d'affitto, adempimenti RLI, locazioni brevi con CIN e disciplina fiscale. Aggiornata con tutte le novità della Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025).
Il volume "Locazioni Immobiliari" è il manuale pratico e autoritativo a 360 gradi rivolto ad agenti immobiliari, commercialisti, amministratori di condominio, avvocati e proprietari immobiliari. Dalla redazione delle clausole contrattuali fino alla scelta del regime di tassazione più conveniente, il testo offre risposte chiare per gestire con sicurezza la costituzione, la registrazione e la risoluzione delle locazioni ad uso abitativo e commerciale.
Tipologie Contrattuali: Uso Abitativo e Commerciale
L'opera analizza nel dettaglio le singole fattispecie contrattuali individuate dalla normativa civilistica e speciale:
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Locazioni ad Uso Abitativo: Disciplina analitica dei contratti liberi (4+4), convenzionati o a canale concordato (3+2), transitori e transitori per studenti universitari.
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Locazioni ad Uso Diverso: Contratti per immobili commerciali, industriali, artigianali e alberghieri (durata 6+6 o 9+9), con focus sulla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
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Vicende Contrattuali: Gestione pratica di deposito cauzionale, aggiornamento ISTAT, rinnovo tacito, proroga, disdetta, recesso anticipato, cessione e subentro.
Modello RLI e Registrazione Telematico degli Atti
Una sezione operativa passo-passo è dedicata alla corretta gestione degli adempimenti fiscali presso l'Agenzia delle Entrate:
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Compilazione Modello RLI: Istruzioni dettagliate per la prima registrazione, il pagamento dell'imposta di registro e di bollo, le proroghe, le cessioni e la rinegoziazione del canone (in aumento o in riduzione).
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Opzione e Revoca Cedolare Secca: Guida alla scelta della tassazione sostitutiva, con analisi dei requisiti e della modulistica da presentare.
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Contratto di Comodato d'Uso e Modello RAP: Modalità di registrazione telematica tramite il Modello RAP (Registrazione Atti Privati) e analisi della disciplina fiscale del Rent to Buy.
Locazioni Brevi, Codice CIN e Novità della Legge di Bilancio 2026
Il manuale dedica un'ampia ed esaustiva trattazione alla disciplina degli affitti brevi a fini turistici o residenziali temporanei:
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Novità L. n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026): Tutte le ultime disposizioni in materia di aliquote, presunzioni di imprenditorialità e adempimenti per i locatori.
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Codice Identificativo Nazionale (CIN): Procedura di richiesta, obblighi di esposizione negli annunci e sanzioni per mancato adeguamento.
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Ritenute degli Intermediari: Gli obblighi per portali telematici (Airbnb, Booking) e agenzie immobiliari in qualità di sostituti d'imposta.
Regime Fiscale, Sanzioni e Ravvedimento Operoso
Per evitare contenziosi o sanzioni da parte dell'Amministrazione Finanziaria, il testo propone soluzioni pratiche ed esempi di calcolo:
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Tassazione Ordinaria IRPEF vs Cedolare Secca: Confronto numerico di convenienza tra i regimi, impatti sulle detrazioni ed esenzione dalle imposte di registro/bollo.
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Accertamento e Sanzioni: Quadro delle violazioni per omessa o tardiva registrazione, sottofatturazione del canone o errata opzione.
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Ravvedimento Operoso: Tabelle di calcolo e sanzioni ridotte per sanare spontaneamente gli errori nell'invio del Modello RLI e nei versamenti.
STRUTTURA DEL LIBRO:
- Premessa
- Struttura del testo
- Sezione Prima - CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
- Aspetti generali
- Tipologie di contratti
- Agevolazioni per il locatore e per il conduttore
- Contratto di locazione libero
- Durata del contratto
- Contenuti del contratto
- Agevolazioni fiscali per il conduttore
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione libero: esempio
- Contratto di locazione convenzionato
- La convenzione nazionale
- La convenzione locale
- Decreto “suppletivo” in assenza di convenzione locale
- Definizione del canone
- Durata del contratto
- Contenuti del contratto
- Agevolazioni fiscali
- Attestazione di conformità
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione convenzionato
- Contratto di locazione transitorio
- Durata del contratto
- Contenuti del contratto
- Agevolazioni fiscali
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione transitorio
- Contratto di locazione transitorio per studenti
- Durata del contratto
- Contenuti del contratto
- Agevolazioni fiscali
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione transitorio per studenti
- Contratto di locazione ad uso turistico - abitativo
- Definizione di “finalità turistiche”
- Durata del contratto
- Contenuto del contratto
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione ad uso turistico: un esempio
- Locazione collegata al rapporto di lavoro
- Immobili di proprietà del datore di lavoro
- Contratto ad uso foresteria
- Tavola di raffronto
- Sezione Seconda - CONTRATTI AD USO DIVERSO
- Premessa
- Ambito applicativo
- Locazioni per attività industriali, commerciali e artigianali
- Durata del contratto
- Definizione del canone
- Contenuto del contratto
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione commerciale: esempio
- Locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali
- Durata del contratto
- Definizione del canone
- Contenuto del contratto
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione alberghiera: esempio
- Locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo
- Durata del contratto
- Definizione del canone
- Contenuto del contratto
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione per attività professionale: esempio
- Locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico
- Durata del contratto
- Determinazione del canone
- Contenuto del contratto
- Adempimenti connessi alla stipula del contratto
- Contratto di locazione per attività di interesse turistico: esempio
- Locazioni transitorie e stagionali
- Locazioni transitorie
- Locazioni stagionali
- Affittacamere
- Affittacamere: adempimenti connessi
- Locazione box auto
- Durata del contratto
- Definizione del canone
- Registrazione del contratto
- Certificazione energetica
- Inapplicabilità cedolare secca
- Contratto di locazione box auto: esempio
- Affitto d’azienda e locazione di immobile
- Affitto d’azienda
- Locazione di immobile
- Locazione di immobile e affitto di azienda: il parere della Cassazione
- Immobili adibiti ad attività alberghiere
- L’imposizione indiretta sul canone d’affitto d’azienda
- Sezione Terza - EVENTI ED ADEMPIMENTI CONNESSI
- Comunicazione di cessione fabbricato (inizio locazione)
- Locazione di immobili con contratto soggetto a registrazione in termine fisso
- Concessione di immobili con contratto non soggetto a registrazione in termine fisso
- Locazione di immobili a soggetti stranieri o apolidi (“comunicazione di ospitalità”)
- Comunicazione per locazioni brevi (art. 109, TULPS)
- Attestato di prestazione energetica e contratti di locazione
- Nozioni generali
- Sanzioni
- Decreti 26 giugno 2015
- APE e imposte di registro e bollo
- Tabella riassuntiva
- Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione
- Termini di presentazione
- Anagrafe condominiale
- Presentazione telematica
- Presentazione in ufficio (cartacea)
- Omessa e tardiva registrazione del contratto
- Contratti di durata non superiore a 30 giorni
- Compilazione del Modello RLI
- Composizione del Modello RLI
- Quadro A - Dati generali
- Quadro B - Soggetti
- Quadro C - Dati degli immobili
- Quadro D - Regime di tassazione
- Quadro E - Locazione con canoni differenti per una o più annualità
- Esempi di registrazione del contratto
- Versamento delle imposte di registro e di bollo
- Versamento tramite addebito su conto corrente
- Versamento tramite Modello F24 elementi identificativi
- Garanzie nel contratto: deposito cauzionale e fidejussione
- Differenza tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria
- Entità del deposito cauzionale
- Restituzione del deposito cauzionale
- Deposito cauzionale e imposta di registro
- Ricevuta versamento di deposito cauzionale: un esempio
- Richiesta interessi sul deposito cauzionale: un esempio
- Verbale di consegna
- Verbale di consegna: un esempio
- Corresponsione del canone
- Ammontare del canone
- Periodicità di pagamento
- Modalità di corresponsione
- Aggiornamento del canone
- Locazioni ad uso abitativo
- Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
- Rinegoziazione del canone
- Rinegoziazione canone e compilazione del Modello RLI
- Rinegoziazione del canone: casi particolari
- Morosità
- Locazioni ad uso abitativo
- Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
- Indennità per perdita dell’avviamento
- Ammontare dell’indennità
- Casi di esclusione
- Indennità di avviamento e rilascio dell’immobile
- Tassazione dell’indennità per perdita dell’avviamento
- Indennità suppletiva
- Sublocazione
- Richiesta indennità per perdita avviamento: esempio
- Oneri accessori
- Contratti agevolati e transitori
- Altri contratti di locazione
- Modalità di pagamento degli oneri accessori
- Proroga del contratto
- Proroga automatica dei contratti di locazione
- Casi in cui non è prevista la proroga automatica
- Adempimenti connessi alla proroga del contratto
- Esempio di compilazione del Modello RLI
- Disdetta alla scadenza del contratto e recesso anticipato
- Disdetta alla prima scadenza del contratto
- Disdetta alla scadenza naturale del contratto
- Recesso anticipato del conduttore e risoluzione consensuale
- Sublocazione di immobili
- Principi generali
- Sublocazione di immobili locati ad uso abitativo
- Sublocazione di immobili locati ad uso non abitativo
- Cessione/successione nel contratto di locazione
- Successione “mortis causa”
- Successione per morte del conduttore
- Successione per morte del locatore
- Separazione o scioglimento del matrimonio/unione civile
- Vendita dell’immobile locato
- Adempimenti connessi
- Cessione del contratto di locazione
- Cessione del contratto relativo a immobili ad uso abitativo
- Cessione del contratto relativo a immobili ad uso diverso da quello abitativo
- Adempimenti connessi
- Prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile
- Diritto di prelazione in caso di vendita
- Diritto di riscatto
- Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
- Verbale di riconsegna
- Verbale di riconsegna: esempio
- Contratto di locazione con cittadini stranieri
- Documenti richiesti per il soggiorno in Italia
- Sanzioni
- Obbligo di comunicazione di ospitalità
- Registrazione del contratto in assenza del codice fiscale del locatario
- La mediazione per la risoluzione delle controversie
- Nozioni generali
- Agevolazioni fiscali
- Sezione Quarta - ASPETTI FISCALI IN ASSENZA DI “CEDOLARE SECCA”
- Premessa
- Locatori persone fisiche: aspetti fiscali
- Immobili locati in regime di libero mercato
- Immobili locati a canone convenzionale
- Immobili locati ad equo canone (stipula fino al 31 dicembre 1998)
- Pertinenze in locazione
- Immobili di interesse storico artistico
- Unità immobiliare per cui non sono stati percepiti canoni
- Locazione dell’abitazione principale (parziale o temporanea)
- Cedolare secca
- Locazioni immobiliari delle imprese: aspetti contabili e fiscali
- Impresa locatrice
- Impresa conduttrice
- Deposito cauzionale
- Locazioni delle imprese: disciplina IVA e registro
- Locazione di fabbricati di tipo abitativo
- Locazione di fabbricati di tipo strumentale
- Modalità di opzione per l’imponibilità IVA
- Registrazione dei contratti di locazione
- Affitto d’azienda
- Locazioni immobiliari dei professionisti: aspetti fiscali
- Trattamento ai fini IVA e imposta di registro
- Trattamento ai fini IRPEF
- Determinazione dell’imposta di registro
- Nuovo contratto di locazione
- Risoluzione anticipata del contratto
- Proroga del contratto di locazione
- Cessione del contratto di locazione
- Integrazioni e modifiche di un precedente contratto
- Imposta di registro in presenza di soggetto passivo iva
- Imposta di registro in caso di rinuncia alla disdetta
- Imposta di registro in caso di affitto d’azienda
- Sanzioni e ravvedimento
- Sezione Quinta - LA CEDOLARE SECCA: ASPETTI FISCALI E ADEMPIMENTI CONNESSI
- Premessa
- Ambito applicativo
- Soggetti interessati
- Soggetti esclusi
- Immobili oggetto dell’opzione
- Tipologie di contratto interessate dal regime della cedolare secca
- Tassazione ordinaria o sostitutiva
- Tassazione ordinaria dei canoni di locazione
- Tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
- Altre imposte sostituite
- Tassazione ordinaria o sostitutiva: analisi di convenienza
- L’opzione per la cedolare secca
- Comunicazione preventiva al conduttore
- Esercizio dell’opzione
- Casi particolari
- Esercizio tardivo dell’opzione e mancata comunicazione della proroga o risoluzione
- Esercizio tardivo dell’opzione: remissione in bonis
- Mancata comunicazione della proroga/risoluzione del contratto in cedolare
- Termini e modalità di versamento
- Termini di versamento
- Modalità di versamento
- Calcolo degli acconti
- Riflessi della cedolare secca su detrazioni, deduzioni e altri benefici
- Effetti sulle detrazioni per carichi di famiglia e per spese di produzione
- effetti sullo “status” di familiare a carico
- effetti sulle detrazioni e deduzioni per oneri
- effetti sulle misure di riduzione della pressione fiscale
- Locazioni commerciali (solo contratti stipulati nel 2019)
- Soggetti interessati
- Immobili oggetto dell’opzione
- Opzione per la cedolare secca
- Effetti della tassazione sostitutiva
- Termini di versamento
- Condizione antielusiva
- Sezione Sesta - IL REGIME DELLE LOCAZIONI BREVI
- Premessa
- Ambito applicativo
- Ambito soggettivo
- Ambito oggettivo
- Contratti interessati
- Disciplina fiscale
- Base imponibile
- Aliquote della cedolare secca nelle locazioni brevi
- Locazioni brevi e principio di cassa/competenza
- Adempimenti a carico dei locatori
- Registrazione del contratto
- Esercizio dell’opzione per la cedolare secca
- Assolvimento dell’imposta di soggiorno
- Ulteriori adempimenti
- Adempimenti a carico degli intermediari
- Inquadramento degli “intermediari”
- Comunicazione dei dati del contratto
- Applicazione della ritenuta e rilascio della CU
- Adempimento degli obblighi a carico degli intermediari non residenti
- Ulteriori adempimenti comuni a intermediari e locatori
- Sanzioni
- Omessa, incompleta o infedele Comunicazione dei dati del contratto da parte degli intermediari
- Mancata applicazione della ritenuta da parte degli intermediari
- Violazioni relative all’imposta di soggiorno
- Violazioni degli obblighi relativi al CIN
- Sezione Settima - AGEVOLAZIONI FISCALI E ULTERIORI VANTAGGI PER IL CONDUTTORE
- Detrazioni per canoni di locazione
- Aspetti generali
- Contratto di locazione per abitazione principale (Legge n. 431/1998)
- Contratto di locazione a canone convenzionale
- Contratto stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti
- Contratto stipulato dai giovani (20-31 anni)
- Detrazione per canoni di locazione studenti universitari
- Schema riassuntivo detrazioni per canoni di locazione
- Cedolare secca: agevolazioni per il conduttore
- Imposta di registro e di bollo
- Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione
- Contributi integrativi all’affitto
- Sezione Ottava - ACCERTAMENTO, SANZIONI E RAVVEDIMENTO
- Accertamento ai fini delle imposte dirette
- Reddito da locazione ed azioni di accertamento (art. 41-ter, D.P.R. n. 600/1973)
- Omessa registrazione del contratto di locazione
- Nullità del contratto di locazione non registrato
- Accertamento ai fini dell’imposta di registro
- Classificazione dell’imposta di registro
- Valutazione automatica: valori non rettificabili
- Ambito oggettivo: terreni e fabbricati
- Soggetti interessati
- Determinazione del valore dell’immobile
- Determinazione del canone “minimo”
- Liquidazione da parte dell’ufficio
- Locazioni escluse
- Sanzioni e ravvedimento
- Fattispecie sanzionabili nella prima annualità
- Omessa registrazione del contratto di locazione
- Tardiva registrazione del contratto di locazione
- Tardiva registrazione del contratto e opzione per la cedolare secca
- Insufficiente dichiarazione di valore (prima annualità)
- Fattispecie sanzionabili nelle annualità successive alla prima
- Ravvedimento
- Erronea indicazione di dati nel Mod. F24 ELIDE
- Istanza per la correzione del codice tributo (fac simile)
- Istanza per la correzione dell’anno di riferimento (fac simile)
- Istanza per correzione della ripartizione di un versamento tra più tributi (fac simile)
- Occultamento totale o parziale del canone
- Imposta di registro
- Imposte sui redditi
- Tardiva od omessa trasmissione telematica degli atti degli incaricati
- Ravvedimento
- Sezione Nona - ALTRI ASPETTI DI INTERESSE
- Contratto di comodato e compilazione Modello RAP
- Durata del contratto di comodato
- Contenuti del contratto
- Obbligo di registrazione del contratto di comodato
- Aspetti fiscali
- Contratto di comodato: un esempio
- Modello RAP
- Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione (rent to buy)
- Nozioni generali
- Disciplina civilistica
- Disciplina fiscale
