LOCAZIONI IMMOBILIARI 2025

Locazioni Immobiliari 2025: Guida Fiscale e Contrattuale - Novità, Cedolare Secca e Modello RLI/RAP 

Questa guida completa e aggiornata è lo strumento indispensabile per proprietari, agenzie immobiliari, commercialisti e professionisti che desiderano padroneggiare tutti gli aspetti, da quelli contrattuali a quelli fiscali, delle locazioni immobiliari in Italia.

Il testo fornisce una panoramica a 360 gradi, analizzando in dettaglio le varie tipologie di contratti e le loro implicazioni, con un focus sulle novità della Legge di Bilancio 2025 per le locazioni brevi e il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Cosa troverai in questa guida:

• Tipologie di Contratto:

  • Locazioni ad uso abitativo (liberi, convenzionati, transitori, per studenti).

  • Locazioni ad uso diverso (commerciali, artigianali, alberghieri).

• Adempimenti e Aspetti Fiscali:

  • Registrazione del contratto e adempimenti successivi.

  • Tassazione IRPEF ordinaria vs. Cedolare Secca: vantaggi e criteri di scelta.

  • Modalità di pagamento delle imposte e loro gestione.

• Modelli e Procedure:

  • Guida dettagliata al Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) per registrazioni, proroghe, risoluzioni e rinegoziazioni.

  • Istruzioni per la compilazione del Modello RAP per la registrazione degli atti privati (es. comodato).

• Aspetti Speciali:

  • Disciplina fiscale delle locazioni brevi e del CIN.

  • Analisi del contratto Rent to Buy.

  • Sanzioni e ravvedimento operoso.

Perché scegliere questa guida:

• Completezza: Unisce aspetti contrattuali, fiscali e procedurali in un unico volume.

• Praticità: Ricca di schemi, tabelle riassuntive ed esempi pratici per una rapida consultazione.

• Aggiornamento 2025: Include tutte le novità legislative, in particolare quelle introdotte dalla Legge di Bilancio.

• Affidabilità: Contenuti curati da esperti del settore per garantirti informazioni precise e autorevoli.

A chi si rivolge:

• Proprietari di immobili

• Agenzie immobiliari

• Commercialisti e consulenti fiscali

• Professionisti del settore immobiliare

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Premessa
• Struttura del testo
• Sezione Prima - CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
• Aspetti generali
• Contratto libero
• Contratto convenzionato
• Contratto transitorio
• Contratto transitorio per studenti universitari
• Agevolazioni fiscali per il locatore
• Agevolazioni fiscali per il conduttore
• Contratto di locazione libero
• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali per il conduttore
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione libero: esempio
• Contratto di locazione convenzionato
• La convenzione nazionale
• La convenzione locale
• Decreto “suppletivo” in assenza di convenzione locale
• Definizione del canone
• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Attestazione di conformità
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione convenzionato
• Contratto di locazione transitorio
• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione transitorio
• Contratto di locazione transitorio per studenti
• Durata del contratto
• Contenuti del contratto
• Agevolazioni fiscali
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione transitorio per studenti
• Contratto di locazione ad uso turistico - abitativo
• Definizione di “finalità turistiche”
• Durata del contratto
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione ad uso turistico: un esempio
• Locazione collegata al rapporto di lavoro
• Immobili di proprietà del datore di lavoro
• Contratto ad uso foresteria
• Contratto di comodato
• Durata del contratto di comodato
• Contenuti del contratto
• Obbligo di registrazione del contratto di comodato
• Aspetti fiscali
• Contratto di comodato: un esempio
• Tavola di raffronto
• Sezione Seconda - CONTRATTI AD USO DIVERSO
• Premessa
• Ambito applicativo
• Locazioni per attività industriali, commerciali e artigianali
• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione commerciale: esempio
• Locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali
• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione alberghiera: esempio
• Locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo
• Durata del contratto
• Definizione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione per attività professionale: esempio
• Locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico
• Durata del contratto
• Determinazione del canone
• Contenuto del contratto
• Adempimenti connessi alla stipula del contratto
• Contratto di locazione per attività di interesse turistico: esempio
• Locazioni transitorie e stagionali
• Locazioni transitorie
• Locazioni stagionali
• Affittacamere
• Affittacamere: adempimenti connessi
• Locazione box auto
• Durata e cessazione del contratto
• Registrazione del contratto
• Certificazione energetica
• Inapplicabilità cedolare secca
• Contratto di locazione box auto: esempio
• Affitto d’azienda e locazione di immobile
• Affitto d’azienda
• Locazione di immobile
• Locazione di immobile e affitto di azienda: il parere della Cassazione
• Immobili adibiti ad attività alberghiere
• L’imposizione indiretta sul canone d’affitto d’azienda
• Sezione Terza - EVENTI ED ADEMPIMENTI CONNESSI
• Comunicazione di cessione fabbricato (inizio locazione)
• Locazione di immobili con contratto soggetto a registrazione in termine fisso
• Concessione di immobili con contratto non soggetto a registrazione in termine fisso
• Locazione di immobili a soggetti stranieri o apolidi (“comunicazione di ospitalità”)
• Comunicazione per locazioni brevi (art. 109, TULPS)
• Attestato di prestazione energetica e contratti di locazione
• Disciplina attualmente in vigore
• Tabella riassuntiva
• Decreti 26 giugno 2015
• APE e imposte di registro e bollo
• Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione
• Termini di presentazione
• Anagrafe condominiale
• Presentazione telematica
• Presentazione in ufficio (cartacea)
• Omessa registrazione del contratto
• Contratti di durata non superiore a 30 giorni
• Compilazione del Modello RLI
• Composizione del Modello RLI
• Quadro A - Dati generali
• Quadro B - Soggetti
• Quadro C - Dati degli immobili
• Quadro D - Regime di tassazione
• Quadro E - Locazione con canoni differenti per una o più annualità
• Esempi di registrazione del contratto
• Compilazione del Modello RAP
• Composizione del Modello RAP
• Quadro Dati generali
• Quadro Soggetti
• Quadro Atto - “Contratto di comodato”
• Quadro Immobili - “Oggetto di comodato”
• Esempio di compilazione del Modello RAP
• Versamento delle imposte di registro e di bollo
• Versamento tramite addebito su conto corrente
• Versamento tramite Modello F24 elementi identificativi
• Garanzie nel contratto: deposito cauzionale e fidejussione
• Differenza tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria
• Entità del deposito cauzionale
• Restituzione del deposito cauzionale
• Deposito cauzionale e imposta di registro
• Ricevuta versamento di deposito cauzionale: un esempio
• Richiesta interessi sul deposito cauzionale: un esempio
• Verbale di consegna
• Verbale di consegna: un esempio
• Corresponsione del canone
• Ammontare del canone
• Periodicità di pagamento
• Modalità di corresponsione
• Aggiornamento del canone
• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
• Rinegoziazione del canone
• Rinegoziazione canone e compilazione del Modello RLI
• Rinegoziazione del canone: casi particolari
• Morosità
• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
• Indennità per perdita dell’avviamento
• Ammontare dell’indennità
• Casi di esclusione
• Indennità di avviamento e rilascio dell’immobile
• Tassazione dell’indennità per perdita dell’avviamento
• Indennità suppletiva
• Sublocazione
• Richiesta indennità per perdita avviamento: esempio
• Oneri accessori
• Contratti agevolati e transitori
• Altri contratti di locazione
• Modalità di pagamento degli oneri accessori
• Proroga del contratto
• Proroga automatica dei contratti di locazione
• Casi per i quali non è prevista la proroga
• Adempimenti connessi alla proroga del contratto
• Esempio di compilazione del Modello RLI
• Recesso anticipato
• Recesso anticipato nelle locazioni ad uso abitativo
• Recesso anticipato nelle locazioni ad uso diverso
• Recesso del conduttore: un esempio
• Recesso del locatore: un esempio
• Recesso anticipato: adempimenti connessi
• Disdetta alla naturale scadenza del contratto
• Locazioni ad uso abitativo
• Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
• Disdetta da parte del conduttore: esempio
• Disdetta da parte del locatore: esempio
• Disdetta del contratto: adempimenti connessi
• Sublocazione di immobili
• Sublocazione di immobili locati ad uso abitativo
• Sublocazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo
• Cessione/successione nel contratto di locazione
• Successione “mortis causa”
• Successione per morte del conduttore
• Successione per morte del locatore
• Separazione o scioglimento del matrimonio/unione civile
• Vendita dell’immobile locato
• Adempimenti connessi
• Cessione del contratto di locazione
• Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso abitativo
• Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso diverso da quello abitativo
• Adempimenti connessi
• Prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile
• Diritto di prelazione
• Diritto di riscatto
• Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
• Verbale di riconsegna
• Verbale di riconsegna: un esempio
• Contratto di locazione con cittadini stranieri
• Documenti richiesti per il soggiorno in Italia
• Sanzioni
• Obbligo di comunicazione di ospitalità
• Registrazione del contratto in assenza del codice fiscale del locatario
• La mediazione per la risoluzione delle controversie
• Nozioni generali
• Agevolazioni fiscali
• Sezione Quarta - ASPETTI FISCALI IN ASSENZA DI “CEDOLARE SECCA”
• Premessa
• Nuovi Testi Unici applicabili dal 2026
• Locatori persone fisiche: aspetti fiscali
• Immobili locati in regime di libero mercato
• Immobili locati a canone convenzionale
• Immobili locati ad equo canone (stipula fino al 31/12/1998)
• Pertinenze in locazione
• Immobili di interesse storico artistico
• Unità immobiliare per cui non sono stati percepiti canoni
• Locazione dell’abitazione principale (parziale o temporanea)
• Cedolare secca
• Locazioni immobiliari delle imprese: aspetti contabili e fiscali
• Impresa locatrice
• Impresa conduttrice
• Deposito cauzionale
• Locazioni delle imprese: disciplina IVA e registro
• Locazione di fabbricati di tipo abitativo
• Locazione di fabbricati di tipo strumentale
• Modalità di opzione per l’imponibilità IVA
• Registrazione dei contratti di locazione
• Affitto d’azienda
• Locazioni immobiliari dei professionisti: aspetti fiscali
• Trattamento ai fini IVA e imposta di registro
• Trattamento ai fini IRPEF
• Determinazione dell’imposta di registro
• Nuovo contratto di locazione
• Disdetta anticipata dal contratto
• Proroga del contratto di locazione
• Cessione del contratto di locazione
• Integrazioni e modifiche di un precedente contratto
• Imposta di registro per contratti soggetti ad IVA
• Imposta di registro in caso di rinuncia alla disdetta
• Imposta di registro in caso di affitto d’azienda
• Sanzioni e ravvedimento
• Sezione Quinta - LA CEDOLARE SECCA: ASPETTI FISCALI E ADEMPIMENTI CONNESSI
• Premessa
• Ambito applicativo
• Soggetti interessati
• Soggetti esclusi
• Immobili oggetto dell’opzione
• Tipologie di contratto interessate dal regime della cedolare secca
• Tassazione ordinaria o sostitutiva
• Tassazione ordinaria dei canoni di locazione
• Tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
• Altre imposte sostituite
• Tassazione ordinaria o sostitutiva: analisi di convenienza
• L’opzione per la cedolare secca
• Comunicazione preventiva al conduttore
• Esercizio dell’opzione
• Casi particolari
• Revoca dell’opzione e aggiornamento dei canoni
• Esercizio tardivo dell’opzione e mancata comunicazione della proroga o risoluzione
• Esercizio tardivo dell’opzione: remissione in bonis
• Mancata comunicazione della proroga/risoluzione del contratto
• Termini e modalità di versamento
• Termini di versamento
• Modalità di versamento
• Calcolo degli acconti
• Cedolare secca per le locazioni commerciali
• Soggetti interessati
• Immobili oggetto dell’opzione
• Opzione per la cedolare secca
• Effetti della tassazione sostitutiva
• Termini di versamento
• Condizione antielusiva
• Sezione Sesta - AGEVOLAZIONI FISCALI E ULTERIORI VANTAGGI PER IL CONDUTTORE
• Detrazioni per canoni di locazione
• Aspetti generali
• Contratto di locazione per abitazione principale (Legge n. 431/1998)
• Contratto di locazione a canone convenzionale
• Contratto stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti
• Contratto stipulato dai giovani (20-31 anni)
• Detrazione per canoni di locazione studenti universitari
• Schema riassuntivo detrazioni per canoni di locazione
• Cedolare secca: agevolazioni per il conduttore
• Imposta di registro e di bollo
• Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione
• Sezione Settima - ACCERTAMENTO, SANZIONI E RAVVEDIMENTO
• Accertamento ai fini delle imposte dirette
• Reddito da locazione ed azioni di accertamento (art. 41-ter, D.P.R. n. 600/1973)
• Omessa registrazione del contratto di locazione
• Nullità del contratto di locazione non registrato
• Accertamento ai fini dell’imposta di registro
• Classificazione dell’imposta di registro
• Valutazione automatica: valori non rettificabili
• Ambito oggettivo: terreni e fabbricati
• Soggetti interessati
• Determinazione del valore dell’immobile
• Determinazione del canone “minimo”
• Liquidazione da parte dell’ufficio
• Locazioni escluse
• Sanzioni e ravvedimento
• Fattispecie sanzionabili nella prima annualità
• Violazioni commesse dal 1° settembre 2024
• Violazioni commesse entro il 31 agosto 2024
• Fattispecie sanzionabili nelle annualità successive alla prima
• Violazioni commesse dal 1° settembre 2024
• Violazioni commesse entro il 31 agosto 2024
• Erronea indicazione di dati nel Mod. F24 ELIDE
• Istanza per la correzione del codice tributo (fac simile)
• Istanza per la correzione dell’anno di riferimento (fac simile)
• Istanza per correzione della ripartizione di un versamento tra più tributi (fac simile)
• Occultamento totale o parziale del canone
• Violazioni commesse dal 1° settembre 2024
• Violazioni commesse entro il 31 agosto 2024
• Tardiva od omessa trasmissione telematica degli atti degli incaricati
• Ravvedimento
• Sezione Ottava - ALTRI ASPETTI DI INTERESSE
• Il regime delle locazioni brevi
• Ambito di applicazione
• Disciplina fiscale
• Adempimenti a carico degli intermediari immobiliari (anche online)
• Ulteriori adempimenti
• Sanzioni
• Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione (rent to buy)
• Nozioni generali
• Disciplina civilistica
• Disciplina fiscale