AFFITTO D'AZIENDA

• Obblighi civilistici e libertà contrattuale

• Locazione di immobile verso affitto d’azienda 

• L’affitto d’azienda e la soluzione di crisi aziendali

• Approcci contabili e conseguenze operative civilistiche e fiscali

• Regole tributarie: IVA, registro e imposte dirette 

L’affitto d’azienda è un contratto sconosciuto al codice civile, talché, per assimilazione, si fa riferimento agli scarni articoli che disciplinano l’usufrutto d’azienda. Ne risulta una grande libertà contrattuale in quanto, gestiti i pochi vincoli previsti dal codice, il resto è frutto degli accordi tra affittante a affittuario.

Ed è proprio questo uno degli aspetti più complessi da gestire dal punto di vista professionale, perché la tenuta del contratto dipende dalla stratificazione di esperienze maturate sul campo per evitare di cadere non tanto in errori tecnici (sempre possibili) quanto in casi non previsti o i cui effetti sono stati solo parzialmente intercettati. Il contratto di affitto d’azienda presenta certamente dei capisaldi ma va poi confezionato su misura.

Il polso di tale incertezza lo offre la copiosa giurisprudenza che affronta il labile confine tra contratto di locazione di un immobile e affitto di azienda: distinguere le due ipotesi è più semplice in teoria che in pratica e le conseguenze tra tutele civilistiche e assoggettamento all’imposta di registro fanno la differenza.

In questo volume abbiamo cercato di avere un approccio concreto che, da un lato, faccia riferimento alle norme e alle istruzioni dell’Agenzia delle entrate e, dall’altro, affronti aspetti tangibili dell’affitto d’azienda.

Le problematiche contabili sono da anni oggetto di dibattito dottrinale con alcune incursioni da parte dell’Agenzia delle entrate che, anche recentemente, seppure incidentalmente con riferimento alla rivalutazione dei beni delle imprese, ha confermato la soluzione dell’approccio della “proprietà.

Anche per gli aspetti fiscali, dall’Iva alle imposte sui redditi e Irap, le asperità non mancano e un approccio ossequioso dei principi dettati dall’Agenzia richiede una efficiente organizzazione e rendicontazione che deve essere peraltro impostata sin dalla stesura del contratto, diversamente si rischia di trovarsi a navigare in un mare in tempesta senza bussola o peggio di dover mettere tutto continuamente in discussione con la controparte. 

Non poteva mancare una specifica parte dedicata all’affitto e crisi d’impresa, posto che già da tempo l’affitto è strumento utilizzato sia per conservare i valori d’azienda, segnatamente quello dell’avviamento commerciale, sia per accompagnare l’azienda stessa in un percorso guidato per uscire dalla crisi, salvaguardando oltre che il predetto avviamento anche l’occupazione. 

Nel libro sono anche disponibili contratti d’affitto d’azienda (e di sub affitto d’azienda) frutto di casi concreti realmente gestiti e sintesi di faticosi contraddittori tra le parti.

STRUTTURA DEL LIBRO:

Sezione Prima - ASPETTI CIVILISTICI

Le motivazioni dell’affitto d’azienda

1. Premessa

2. Età avanzata del titolare

3. Concentrazione su altri business

4. Periodo di prova da parte del potenziale acquirente – conferma dei risultati reddituali

5. Periodo di prova da parte del potenziale acquirente – approfondimento del business

6. Il business in franchising

6.1 Incapacità gestionale

7. Insufficiente redditività

8. Mancanza di risorse finanziarie per la realizzazione di investimenti indispensabili

9. Soluzione alla crisi d’impresa

Disciplina generale

1. Premessa
2. Affitto d’azienda mutuato dall’usufrutto d’azienda 
3. Divieto di concorrenza
4. Cessione del diritto dell’usufruttuario
5. Obbligo di conservazione della destinazione
6. La forma del contratto 
7. Diritti e doveri dell’usufruttuario
8. La nozione di azienda e di impresa
9. Azienda – Teoria unitaria
10. Azienda - Teoria atomistica
11. Gli elementi che compongono l’azienda
12. Segni distintivi dell’imprenditore: la ditta, l’insegna e il marchio
13. Affitto d’azienda e l’imprenditore individuale
14. Locazione d’immobile contro affitto di azienda
15. Locazione o affitto – I caratteri distintivi - La giurisprudenza

Affitto di ramo d’azienda e locazione di immobile – Il sottile confine

1. Premessa
2. Gli spazi all’interno dei centri commerciali
3. I locali dei centri commerciali - La cassazione
4. Affitto di azienda agricola e affitto di fondi rustici
5. Affitto di azienda agricola – Inapplicabili le norme sul contratto di affitto di fondo rustico

Azienda agricola: canone di affitto e scorte agrarie

1. Premessa
2. L’affitto agrario in favore dell’erede
3. Scorte Agrarie

La forma del contratto e i relativi obblighi pubblicitari

1. Premessa
2. Obblighi pubblicitari nell’affitto di azienda

Contratto preliminare di affitto di azienda

1. Premessa
2. Contratto preliminare di affitto di azienda

Divieto di concorrenza

1. Premessa

2. Divieto di concorrenza nell’affitto

3. Divieto di concorrenza – Un’obbligazione reciproca

4. Rilevanza degli accordi contrattuali

5. Sviamento della clientela – Indagine sui fatti

5.1 Esempi concreti di sviamento della clientela

6. Inosservanza divieto di concorrenza - Quantificazione del danno

Cessione dei contratti di affitto di azienda

1. Premessa
2. Cessione dei contratti
3. Affitto d’azienda: i contratti in corso

Debiti e crediti relativi all’azienda concessa in affitto

1. Premessa
2. Debiti nell’affitto di azienda
3. La disciplina dei contratti in corso
4. La cessione dei crediti in costanza d’affitto d’azienda
5. Debiti tributari e correlate sanzioni
6. Debiti da rapporti di lavoro

Diritti dei lavoratori in caso di affitto di azienda

1. Premessa 
2. Diritti dei lavoratori nell’affitto
3. Crediti verso il lavoratore precedenti l’affitto d’azienda
4. Accordi sindacali nelle aziende con oltre 15 dipendenti
5. Ruolo dei CCNL

Modificazioni sopravvenute del contratto di affitto di azienda

1. Premessa
2. Modificazioni sopravvenute del contratto

Sub-affitto di azienda

1. Premessa
2. Sub-affitto di azienda
3. Il subentro nel contratto di locazione/affitto dell’immobile
4. Sub-affitto nell’impresa agricola

Retrocessione dell’azienda affittata

1. Premessa
2. Effetti dello scioglimento del contratto di affitto di azienda
3. Morte dell’affittuario nell’affitto di azienda
4. Scioglimento del contratto di affitto nel caso di alienazione dell’azienda
5. Ritardo nella restituzione dell’azienda - Risarcimento del danno 

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

1. Premessa
2. Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
3. Imputazione delle spese di manutenzione
4. Manutenzioni - Deroga contrattuale al Codice civile 
5. Manutenzioni: risvolti fiscali della deroga al Codice civile

Inventario dei beni nell’affitto di azienda

1. Premessa
2. Inventario dei beni nell’affitto di azienda
3. Conguaglio finale corrisposto al concedente
4. Acquisto e cessione di beni durante l’affitto d’azienda
5. Beni non a norma facenti parte dell’azienda affittata

Rent to buy di azienda

1. Premessa
2. Rent to buy di azienda
3. Rent to buy di azienda secondo il Notariato
4. L’inadempimento nel rent to buy d’azienda

Affitto dell’azienda coniugale e familiare

1. Premessa
2. Affitto dell’azienda coniugale
3. Affitto dell’azienda familiare

Sezione Seconda - CRISI D’IMPRESA

L’affitto d’azienda nella crisi d’impresa

L’affitto d’azienda nel fallimento

1. La struttura-tipo della procedura fallimentare
2. L’affitto d’azienda prefallimentare
3. L’affitto d’azienda endofallimentare
4. L’affitto d’azienda stipulato nelle more della dichiarazione di fallimento
5. L’affitto d’azienda in costanza di procedura fallimentare
6. L’armonizzazione dell’affitto endofallimentare con la disciplina a tutela dei lavoratori

L’affitto d’azienda nel concordato preventivo

1. L’affitto d’azienda antecedente il concordato preventivo
2. Scioglimento o sospensione del contratto pendente - La procedura
3. Scioglimento o sospensione del contratto pendente - L’indennizzo
4. Scioglimento o sospensione del contratto d’affitto d’azienda
5. L’affitto d’azienda in costanza di concordato preventivo
6. La scelta dell’affittuario – Il procedimento competitivo
7. Il principio di competizione ante concordato secondo la giurisprudenza
8. Un caso concreto di violazione della par condicio
9. L’iter di svolgimento delle procedure competitive
10. L’affitto d’azienda nel concordato con continuità
11. L’armonizzazione dell’affitto in costanza di procedura concordataria con la disciplina a tutela dei lavoratori

La retrocessione dell’azienda affittata nelle procedure concorsuali

1. La retrocessione dell’azienda affittata antecedentemente al fallimento
2. La retrocessione dell’azienda affittata nel fallimento
3. Retrocessione dell’azienda affittata nel concordato preventivo

La nuova disciplina dell’affitto d’azienda nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza

1. Il contratto d’affitto d’azienda nella liquidazione giudiziale
2. Il contratto d’affitto d’azienda nel concordato preventivo post riforma

L’affitto d’azienda nell’accordo di ristrutturazione dei debiti

1. L’iter di formazione dell’accordo di ristrutturazione
2. Il ruolo dell’affitto d’azienda nell’accordo di ristrutturazione

L’affitto d’azienda nel concordato stragiudiziale

1. I rischi rispetto alle procedure alternative
2. Il ruolo dell’affitto d’azienda nel concordato stragiudiziale

L’affitto d’azienda nel piano attestato di risanamento

1. Gli effetti nel diritto fallimentare
2. Gli effetti sul piano del diritto penale dell’impresa
3. Gli effetti sul piano fiscale

La gestione dei c.d. beni non a norma

1. L’affitto di azienda con beni non a norma nel fallimento

L’affitto d’azienda nello schema negoziale del rent to buy

1. Il rent to buy e il sopraggiunto fallimento
2. Il fallimento del concedente
3. Il fallimento del conduttore
4. Il rent to buy nel concordato preventivo

Sezione Terza - GLI ASPETTI CONTABILI

Premessa

Aspetti contabili – I due diversi approcci

La consegna dell’azienda

1. Affittuario - Le registrazioni contabili in caso di Affitto di Azienda

1.1 Criterio della disponibilità (approccio sostanziale)

2. Affittante - Le registrazioni contabili in caso di Affitto di Azienda

2.1 Criterio della disponibilità (approccio sostanziale)

Canoni d’affitto - Scritture dell’affittante

Canoni d’affitto - Scritture dell’affittuario

Gli ammortamenti - Distinzione

1. Gli ammortamenti – La deroga contrattuale al Codice civile
2. Ammortamenti – Assenza di deroga contrattuale al Codice civile

Spese di manutenzione

Cessione dei beni strumentali durante l’affitto dell’azienda

1. Esemplificazione pratica – No deroga al codice civile
2. Scritture dell’affittuario Morfeo
3. Esemplificazione pratica – Si deroga al codice civile
4. Cessione di cespiti – La proposta alternativa e la criticità fiscale

Beni acquistati dall’affittuario durante l’affitto d’azienda

1. Scritture dell’affittuario

Trasferimento dei lavoratori dipendenti

Rimanenze di magazzino

Problema dell’avviamento

Cessazione del contratto d’affitto – I conguagli

1. Conguaglio finale – L’affittante
2. Conguaglio finale – L’affittuario

Un esempio concreto

1. Le scritture dell’affittuario Beta (metodo della disponibilità)
2. Scritture dell’affittuario Beta
3. Scritture dell’affittante Alfa

Sezione Quarta - ASPETTI FISCALI

Ammortamento dei beni strumentali

1. Premessa

2. Ammortamenti – La regola generale

3. Costituzione di un fondo “ammortamento” improprio

4. Ammortamenti – Deducibilità ai fini IRAP

5. Restituzione dell’azienda al termine dell’affitto – Sorte degli ammortamenti

6. Deroga alla regola civilistica generale

6.1 Opponibilità della deroga convenzionale ai fini della deducibilità degli ammortamenti

Spese di manutenzione

1. Premessa
2. Spese di manutenzione nell’affitto d’azienda
3. Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’affittuario
4. Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’ex imprenditore
5. Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’imprenditore 

Canone di affitto - Regole di tassazione in capo al concedente e deducibilità per l’affittuario

1. Premessa

2. Quando il locatore perde lo status di imprenditore

2.1 Se il locatore non è più imprenditore non paga l’IRAP

3. Locatore che non ha (mai avuto) lo status di imprenditore

4. Quando il locatore non perde lo status di imprenditore

4.1 Se il locatore è un imprenditore paga l’IRAP

5. Affittuario – Canoni di locazione

6. Canone d’affitto d’azienda per le imprese minori

Acquisto e cessione dei beni dell’azienda data in affitto

1. Premessa
2. Breve inquadramento civilistico-contabile della questione
3. Criterio della proprietà
4. Criterio della disponibilità
5. Cessione del bene – Le diverse teorie della dottrina
6. Cessione del bene – Effetti fiscali – Metodo della proprietà
7. Cessione del bene – Effetti fiscali – Metodo della disponibilità
8. Beni acquistati dall’affittuario 

Rivalutazione dei beni dell’azienda affittata

1. Premessa

2. Rivalutazione dei beni d’impresa – Inquadramento generale

2.1 Limite del valore economico

2.2 Effetti fiscali della rivalutazione

2.3 Riserva da rivalutazione

2.4 Saldo attivo da rivalutazione da affrancare al netto dell’imposta sostitutiva

3. Rivalutazione dei beni che fanno parte dell’azienda affittata

4. Rivalutazione degli immobili del settore alberghiero-termale

Differenze di inventario e conguaglio finale

1. Premessa
2. Differenze inventariali
3. Trattamento fiscale del conguaglio finale – L’affittuario
4. Trattamento fiscale del conguaglio finale – Il locatore

Quando all’affitto segue la cessione d’azienda – Tassazione della plusvalenza

1. Premessa

2. Azienda ceduta dal locatore imprenditore

3. Azienda ceduta da locatore senza lo status di imprenditore

3.1 Determinazione della plusvalenza tassabile

3.2 Tassazione della plusvalenza 

Affitto d’azienda e disciplina delle società di comodo

1. Premessa

2. Disciplina delle società di comodo – Inquadramento generale

3. Disciplina delle società non operative

4. Disciplina delle società in perdita sistematica

5. Società che concede in affitto l’azienda e disciplina delle società di comodo

6. Prassi dell’amministrazione finanziaria

7. Giurisprudenza di legittimità

8. Una prospettiva alternativa

8.1 Come si contabilizza una azienda concessa in affitto

8.2 Conseguenze della contabilizzazione secondo il criterio della disponibilità

9. Affittuario e disciplina delle società di comodo 

Affitto d’azienda e indici sintetici di affidabilità fiscale

1. Premessa
2. Indici sintetici di affidabilità - Cenni
3. Affitto d’azienda e ISA

Canone di affitto – Imposte indirette

1. Premessa

2. Affitto d’azienda e IVA – Locatore soggetto IVA

3. Canone di affitto – Se il locatore non è soggetto IVA

4. Norma antielusiva del D.L. n. 223 del 2006 

4.1 Riduzione del canone di affitto

Plafond IVA – Trasferimento dal locatario all’affittuario

1. Premessa

2. Trasferimento del plafond IVA

2.1 Comunicazione all’Agenzia mediante il modello dichiarazione di variazione dei dati IVA

3. Rispetto degli adempimenti previsti per il trasferimento del plafond

Cessione dei beni nell’affitto d’azienda – Profili IVA

1. Premessa
2. Cessione dei beni da soggetto che non ha (o non ha più) lo status di imprenditore

Conguaglio finale ai fini IVA

1. Premessa
2. Differenze inventariali
3. Conguaglio finale a favore del locatario
4. Conguaglio finale a favore dell’affittuario

IMU e sua deducibilità dal reddito

1. Premessa

2. Imposta municipale propria (IMU) e affitto d’azienda

3. Deducibilità dell’IMU dal reddito d’impresa

4. Deducibilità dell’IMU nell’affitto d’azienda

4.1 Immobili per i quali l’IMU è deducibile

4.2 Deducibilità per cassa o competenza

Affitto d’azienda e rent to buy

1. Premessa

2. Rent to buy degli immobili secondo l’Agenzia delle Entrate

3. Rent to buy d’azienda secondo il Notariato

3.1 Rent to buy – Imposte indirette

3.2 Rent to buy – Imposizione diretta

4. Sviluppi successivi - Fondazione Notariato

4.1 Imposte dirette – canoni versati dal conduttore al concedente

4.2 Imposte indirette – Tassazione del canone

4.3 Imposte indirette – Il rimborso dell’imposta di registro in caso di mancato trasferimento dell’azienda

4.4 Proposta di soluzione normativa