L'IVA NEL SETTORE EDILE - IMMOBILIARE

• Compravendita immobili

• Costruzione di fabbricati

• Interventi di manutenzione e recupero edilizio

• I c.d. "beni significativi"

• Aliquote IVA ridotte e imposte d'atto

• Reverse charge

• Agevolazione "prima casa"

Il testo ripercorre, con taglio pratico ed operativo, tutta la disciplina IVA, nonché quella relativa alle imposte indirette correlate, concernente il settore edile-immobiliare.

Con la Legge n. 205/2017 sono state introdotte rilevanti novità, in materia di interventi di recupero e di ristrutturazione, concernenti i c.d. “beni significativi”, oggetto, fra l’altro, di chiarimenti con la recente circolare dell’Agenzia delle entrate n. 15/2018, dall’altro la disciplina relativa all’agevolazione c.d. “prima casa” è stata modificata al fine di consentire una maggiore applicazione del beneficio fiscale.

Allo stesso tempo, una fondamentale innovazione nell’ambito della fiscalità immobiliare è senz’altro rappresentata dalla tanto attesa introduzione, ad opera del regolamento UE n. 1042/2013, di una definizione comunitaria della nozione di “bene immobile”, in vigore dal 1° gennaio 2017.

Impattano, inoltre, in modo consistente sul settore edile-immobiliare anche le nuove norme in materia di detrazione IVA, previste dal D.L. n. 50/2017 ed oggetto, altresì, della importante circolare AE n. 1/2018.

Sullo sfondo, infine, i rilevanti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 16/2017 in materia di sanzioni amministrative legate all’applicazione del c.d. “reverse charge”. 

Particolare rilevanza viene data, altresì, ai numerosi e significativi interventi di prassi e giurisprudenza succedutisi negli ultimi mesi. 

Il testo illustra in maniera chiara ed esaustiva tali novità, analizzando, più in generale, tutta la normativa e la relativa prassi concernente il settore edile-immobiliare. 

Vengono, inoltre, descritti gli adempimenti fiscali connessi alle diverse operazioni rilevanti ai fini IVA e viene fornita soluzione operativa alle molteplici problematiche esistenti in tale settore. 

L’utilizzo di molteplici schemi e la presenza di numerosi esempi (anche  concernenti la modulistica) nonché di tabelle riassuntive consentono, inoltre, al contribuente di essere in grado di applicare senza problemi la complessa disciplina IVA relativa al settore immobiliare.

Non manca, infine, il richiamo alla normativa comunitaria e alle sentenze della Corte di Giustizia della UE, al fine di comprendere al meglio la normativa introdotta dal legislatore nazionale nonché di risolvere eventuali problematiche che dovessero sorgere in relazione all’interpretazione della stessa.

Struttura del libro:

Capitolo Primo - ASPETTI INTRODUTTIVI 

• Soggettività passiva nelle operazioni immobiliari 
• La normativa UE 
• La normativa nazionale 

Momento impositivo 

• Individuazione del momento impositivo 
• Esigibilità differita 
• Momento impositivo e cessioni di beni immobili 

Base imponibile 

• Nozione di base imponibile 
• Base imponibile e contrasto alle frodi 
• Imposta di registro, ipotecaria e catastale (sistema del “prezzo valore”) 

Detrazione 

• Soggettività passiva 
• Afferenza 
• Esercizio del diritto 
• Costi promiscui 
• Limitazioni del diritto alla detrazione 
• Pro-rata di detrazione 
• Separazione delle attività 
• Rimborso IVA per acquisto di beni ammortizzabili 

Rettifica della detrazione 

• La normativa nazionale 
• Cambio di destinazione 
• Mutamento di regime 
• Variazione del pro-rata di detraibilità 
• Adempimenti 

Territorialità IVA relativa ai beni immobili 

• Territorialità delle cessioni di immobili 
• Territorialità dei servizi relativi a beni immobili 

Capitolo Secondo - CESSIONE DI BENI IMMOBILI

Premessa 

• Nozione di “cessione di beni” 
• Nozione di “beni immobili” 

Sezione I - Cessione di fabbricati 

Aspetti generali 

• Nozione di fabbricato 
• Cessione di fabbricati e normativa UE 
• Cessione di fabbricati e normativa nazionale 

Fabbricati non strumentali (abitativi) 

• Disciplina in vigore 
• Data di ultimazione 
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale 

Fabbricati strumentali 

• Disciplina generale 
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale 

Pertinenze 

• Nozione di pertinenza 
• Disciplina IVA 

Reverse charge 

• La normativa nazionale 
• Acconti 
• Leasing 
• Rimborsi IVA 
• Adempimenti 

Rent to buy 

• Beni interessati 
• Trascrizione 
• Disciplina ai fini delle imposte indirette 

Sezione II - Cessione di terreni 

Cessione di terreni 

• Nozione di “edificabilità” 
• Cessione di terreni congiuntamente a fabbricati 
• Cessione di terreni non edificabili 
• Cessione di terreni edificabili 

Sezione III - Cessione di beni immobili acquisiti senza detrazione dell’IVA 

Cessione di beni immobili acquisiti senza detrazione dell’IVA 

• Destinazione a fini estranei all’impresa 

Capitolo Terzo - COSTRUZIONE DI IMMOBILI

Aspetti generali 

• Contratto di appalto 
• Nozione di impresa costruttrice 

Reverse charge nel settore edile 

• Reverse charge e split payment 
• Reverse charge e regime dell’IVA per cassa 
• Reverse charge e utilizzo del plafond 
• Contribuenti minimi 
• Settore edile 

Subappalto di opere edili e “reverse charge” 

• Condizioni oggettive per l’applicazione del “reverse charge” 
• Condizioni soggettive per l’applicazione del “reverse charge” 
• Condizioni contrattuali per l’applicazione del “reverse charge” 
• Rimborsi e compensazione 
• Adempimenti 

Servizi relativi ad edifici e reverse charge 

• Aspetti di natura soggettiva 
• Aspetti di natura oggettiva 
• Adempimenti 

Sanzioni e “reverse charge” 

• Mancato assolvimento dell’imposta 

Capitolo Quarto -AGEVOLAZIONI PER LA COSTRUZIONE E CESSIONE DI IMMOBILI

Premessa 

• Interventi di recupero abusivi 

Sezione I - Abitazioni 

Case di abitazione 

• Destinazione ad uso abitativo 
• Il requisito catastale (D.Lgs. n. 175/2014) 
• Natura non di lusso 

Edifici Tupini 

• Nozione di “edifici Tupini” 
• Nozione di “negozio” e di “ufficio” 
• Cessioni 
• Appalti per la costruzione 
• Cessione di beni 

Edifici “assimilati” 

• Edifici assimilati 
• Trattamento IVA 

Sezione II - IVA sulla prima casa 

Premessa 

Campo di applicazione 

• Successioni e donazioni 
• Stipula di un preliminare 
• Nozione di “cessione di beni” 
• Costruzione di immobili “prima casa” 
• Acquisto materiali per la costruzione della “prima casa” 
• Acquisto di abitazione contigua 
• Ampliamenti 
• Lavori di modifica 
• Acquisti di ulteriori diritti reali sullo stesso immobile 

Requisiti prima casa e momento rilevante per il loro possesso 

• Momento rilevante per il possesso dei requisiti 

Requisiti soggettivi 

• Coniugi in comunione dei beni 
• Ubicazione dell’immobile 
• Situazione patrimoniale 

Requisiti oggettivi 

• L’evoluzione legislativa concernente il requisito oggettivo 
• Fabbricato intero contenente unità abitativa costituente prima casa per l’acquirente 
• Acquisto di abitazione in corso di costruzione 
• Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa 
• Unità abitative facenti parte di residence turistico-alberghieri 
• Pertinenze 

Adempimenti 

• Cessione 
• Costruzione 

Decadenza dai benefici 

• Non sussistenza dei requisiti 
• Vendita infraquinquennale 

Credito d’imposta riacquisto prima casa 

• Condizioni 
• Adempimenti 
• Determinazione 
• Utilizzazione 
• Perdita del credito d’imposta 

Sezione III - Altre agevolazioni 

Opere di urbanizzazione e assimilate 

• Nozione di “opere di urbanizzazione” 
• Opere di urbanizzazione primaria 
• Opere di urbanizzazione secondaria 
• Opere assimilate 
• Altre opere agevolate 

Cooperative edilizie 

• Assegnazione delle unità immobiliari 
• Ulteriori agevolazioni 

Costruzioni rurali 

• Ruralità degli immobili agli effetti fiscali 
• Trattamento ai fini IVA 

Cessioni di “beni finiti” 

• Disciplina IVA 

Eliminazione delle barriere architettoniche 

• Cessioni di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero 
• Soppressione di talune agevolazioni in materia di imposta di registro 

Capitolo Quinto - INTERVENTI DI MANUTENZIONE E RECUPERO 

Premessa 

Tipologie di intervento 

• Manutenzione ordinaria 
• Manutenzione straordinaria 
• Interventi di restauro e di risanamento conservativo 
• Interventi di ristrutturazione edilizia 
• Interventi di ristrutturazione urbanistica 

Qualificazione degli interventi 

• Ruolo dei Comuni 
• Attestazione interventi 
• Condizioni di degrado 
• Interventi appartenenti a categorie diverse 

Disposizioni agevolative 

• Interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica 
• Interventi di manutenzione straordinaria agli edifici di edilizia residenziale pubblica 
• Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

Capitolo Sesto - LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI

Aspetti generali 

• Nozione di “locazione di beni immobili” 
• Disciplina nazionale 

Locazioni e affitti di fabbricati non strumentali 

• Disciplina vigente 

Locazioni e affitti di fabbricati strumentali 

• Disciplina vigente 

Pertinenze 

• Applicazione separata dell’imposta 

Locazioni d’azienda 

Locazione di terreni e aziende agricole 

• Locazione di terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici 
• Locazioni di aree destinate a parcheggio di veicoli 

Locazione finanziaria 

• Leasing finanziario e leasing operativo 
• Trattamento IVA 
• Altre imposte indirette 

Prestazioni di alloggio 

• La Corte di Giustizia Europea 
• La disciplina nazionale 

NORMATIVA