IVA IN EDILIZIA

• Costruzione, cessione e locazione di immobili

• Aliquote ridotte

• Reverse charge e split payment

• Detrazione IVA, pro-rata e rettifica

• Interventi di recupero edilizio

• Prima casa

• Operazioni immobiliari internazionali

Il mondo dell'IVA in edilizia è particolarmente complesso ed il manuale affronta in maniera approfondita varie tematiche. In particolare, vengono analizzati i regimi delle cessioni e delle locazioni di terreni e fabbricati, così come altre tipologie contrattuali meno frequenti (leasing, rent to buy, ecc.), il regime della detrazione, con tutte le casistiche tipiche del settore, quali i vari tipi di indetraibiltà (mirata, oggettiva e da pro-rata), della rettifica della detrazione e della separazione delle attività. 

Particolare attenzione viene dedicata alle varie forme di reverse charge in edilizia ed allo split payment ed una sezione specifica è dedicata alla edilizia internazionale, con operazioni immobiliari realizzate all'estero o da soggetti esteri o nei confronti di destinatari istituzionali (basi militari, consolati, ambasciate, ecc.).  

Inoltre, il testo analizza in modo minuzioso tutte le casistiche di possibile applicazione delle aliquote ridotte in edilizia, fornendo una analisi della normativa fiscale e talvolta urbanistica necessaria, e ripercorrendo, per ciascuna casistica, tutti i precedenti di prassi di Ministero delle Finanze ed Agenzia delle Entrate. 

Il testo affronta le varie casistiche di interventi di recupero su fabbricati, di eliminazione delle barriere architettoniche e di individuazione dei "beni finiti", nonchè di applicazione di aliquote ridotte per la costruzione e la vendita di fabbricati Tupini, rurali e destinati a prima casa, di opere di urbanizzazione ed assimilate.

Struttura del Libro

Indice

Schemi principali

• Cessione fabbricati - regime IVA
• Locazione fabbricati - regime IVA
• Cessioni di fabbricati - aliquote IVA
• Nuove costruzioni - aliquote IVA
• Operazioni su fabbricati Tupini - aliquote IVA
• Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni - aliquote IVA
• Interventi di recupero - aliquote IVA

Sezione Prima - CONCETTI GENERALI

Presupposto oggettivo: terreni e fabbricati

• Edifici, fabbricati e porzioni di fabbricati: definizione
• Case prefabbricate
• I fabbricati abitativi
• I fabbricati strumentali
• Le pertinenze
• Complementi del fabbricato
• Fabbricati non ultimati (rustici)
• Fabbricati in corso di ristrutturazione
• I residence turistico-alberghieri
• Fabbricati da demolire
• Terreni
• Aree destinate a parcheggio
• Aree con sovrastante impianto di lavaggio

Presupposto soggettivo

• Esercenti attività di impresa
• Società commerciali
• La società semplice
• La soggettività passiva di persone fisiche ed enti non societari
• Soggettività passiva nel diritto comunitario
• I beni appartenenti all’impresa

Aggregazioni tra imprese

• I raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
• La società consortile (che subentra ad una RTI)
• I consorzi
• Le reti di impresa

Imprese costruttrici ed imprese di ripristino

• Disciplina delle cessioni e delle locazioni di fabbricati
• Definizione di impresa costruttrice e di ripristino
• Impresa costruttrice e di ripristino e lavori parziali
• Effettività nell'esecuzione delle opere
• Cambi di destinazione d'uso senza opere ed imprese di ripristino

Tempistiche

• Momento di effettuazione delle operazioni
• Esigibilità differita
• Espropriazioni: momento impositivo
• Momento impositivo delle permute
• Cooperative edilizie: momento impositivo
• Individuazione del momento di pagamento del corrispettivo
• Acconti
• Caparra
• Ritenute di garanzia negli appalti pubblici

Materie prime e semilavorati

• Cessione di beni finiti: schema riassuntivo
• Individuazione dei beni finiti
• Materie prime e semilavorati

IVA in edilizia e contenzioso

• Poteri dell’Amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
• Le responsabilità dell’erronea fatturazione
• Rivalsa
• Rimborso dell’IVA addebitata per errore
• Detrazione IVA addebitata con aliquota superiore
• Erronea applicazione del reverse charge e detrazione IVA
• Sanzioni e ravvedimento nel reverse charge
• Ravvedimento sul reverse charge e rimozione degli errori
• Solidarietà del privato nell'acquisto di immobili
• Presunzioni di cessione in nero
• Distruzione di beni e trasformazione di beni di minor valore
• Decadenza dalle agevolazioni

Sezione Seconda - LE OPERAZIONI IMMOBILIARI

Operazioni onerose

• Cessione di beni
• Le vendite con riserva della proprietà
• Locazioni con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti
• Prestazioni di servizi
• Le obbligazioni di fare, non fare o permettere
• Nomina di un terzo in un preliminare
• Cessione di contratti
• Accessione
• Operazioni societarie
• Espropri
• Permute
• Migliorie su beni in locazione
• Spese sopportate per conto di altro soggetto
• Dazioni in pagamento
• Project financing (partenariato pubblico-privato)

Operazioni senza corrispettivo

• Cessioni gratuite di beni
• Cessione gratuita di opere di urbanizzazione
• Altre cessioni gratuite verso enti pubblici
• Autoconsumo ed estromissione di beni
• Assegnazione ai soci
• Trasformazione in società semplice
• Prestazioni di servizi gratuite
• Utilizzo privato di immobili aziendali
• Contratti a favore di terzi

Cessione di immobili

• Cessione di terreni
• Cessioni di fabbricati abitativi
• Cessione di fabbricati strumentali
• Cessione di fabbricati e cambio di destinazione d'uso
• Ultimazione del fabbricato
• Cessione di fabbricati non ultimati
• Imponibilità IVA per opzione e reverse charge
• Cessione di pertinenze
• Box auto: aliquote IVA
• Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità

Costruzione

• Ampliamento
• Case prefabbricate
• Demolizione e ricostruzione di fabbricato
• Lavori di completamento: ultimazione della costruzione
• Opere di urbanizzazione accessorie
• Riserve ed IVA
• prestazioni professionali

Locazione di immobili

• Definizione di locazione
• Sublocazioni, cessione e risoluzione di contratti
• Concessione immobile ad uso ufficio
• Locazione ad uso turistico 
• Comodato contro migliorie: permuta e locazione
• Locazione ed oneri accessori
• Indennità per la perdita di avviamento commerciale
• Regime IVA delle locazioni immobiliari
• Locazioni di fabbricati abitativi
• Locazioni di fabbricati strumentali
• Locazione di parcheggi

Leasing e rent to buy

• Il leasing
• Il lease-back
• Il rent to buy

Base imponibile delle operazioni immobiliari

• Corrispettivo
• Base imponibile per le permute
• La base imponibile per le operazioni infragruppo
• Il costo attualizzato
• Base imponibile per le prestazioni di servizi gratuite
• Base imponibile per gli espropri
• Accessorietà e corrispettivo unico

Contratti di appalto

• Definizione di appalto
• Fac simile contratto di  appalto
• Distinzione tra appalto e fornitura con posa
• Contratto di prestazione d’opera
• Subappalti
• Fac simile contratto di subappalto

Sezione Terza - DETRAZIONE IVA IN EDILIZIA

Indetraibilità IVA nel settore dell’edilizia - principi generali

• Schemi di detraibilità sui fabbricati abitativi
• Schemi di detraibilità sui fabbricati strumentali
• Detrazione su immobili di terzi
• Detrazioni pro-quota
• Detraibilità e gestione immobiliare

Indetraibilità oggettiva

• Precedenti riferimenti normativi e lettura della prassi
• I fabbricati abitativi
• IVA non ammessa in detrazione
• Presupposto soggettivo
• Imprese con locazioni che formano pro-rata
• Aperture alla detrazione di prassi e giurisprudenza
• Trasformazione di fabbricati (cambi di destinazione d'uso)

Indetraibilità mirata

• Locazioni esenti ed indetraibilità mirata
• Cessioni esenti ed indetraibilità mirata

Indetraibilità da pro-rata

• Attività propria nel settore immobiliare
• Gestione immobiliare come prosecuzione di un’attività principale
• Altre operazioni che non rilevano nel calcolo del pro-rata
• Casi particolari di determinazione del pro-rata
• Pro-rata provvisorio

Separazione delle attività nel settore immobiliare

• Convenienza alla separazione delle attività
• Separazione delle attività nel settore immobiliare
• Decorrenza e modalità di opzione
• Adempimenti contabili
• Detrazione e passaggi interni

Rettifica della detrazione

• Normativa nazionale
• Rettifica della detrazione e leasing
• Normativa Comunitaria
• Normativa nazionale e Comunitaria a confronto
• Rettifiche nel settore immobiliare - Circolare n. 12/2007
• Esemplificazioni

Sezione Quarta - INTERVENTI DI RECUPERO ED ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE

Concetti generali

• Inquadramento normativo fiscale
• Inquadramento normativo urbanistico
• Differenze tra la Legge n. 457/1978 e il D.P.R. n. 380/2001
• Il rispetto della Legge n. 457/1978
• Individuazione degli interventi e legislazione regionale
• I poteri dell’Amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
• Interventi su parti esterne all’edificio
• Interventi multipli
• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia
• Ristrutturazione urbanistica
• Casi particolari

Restauro e ristrutturazione

• Oggetto dell’agevolazione
• Committenti dei lavori di recupero
• Tipi di contratto
• Immobili da ristrutturare
• I piani di recupero
• Il rispetto delle norme urbanistiche
• Documentazione richiesta

La cessione di immobile ristrutturato

• Cessione di immobile in corso di restauro
• Recupero effettuato prima della Legge n. 457/1978

Le manutenzioni ordinarie e straordinarie su fabbricati abitativi

• Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata
• Tipologia degli interventi agevolati
• Committenti dei lavori
• Beni significativi
• Modalità di fatturazione

La manutenzione straordinaria su edifici di edilizia residenziale pubblica

• Edilizia residenziale
• Edilizia pubblica
• Prestazioni di servizi: appalti e prestazioni professionali

Eliminazione delle barriere architettoniche

• Barriere architettoniche: definizione
• Tipi di interventi

Sezione Quinta - OPERE EDILIZIE

Fabbricati Tupini

• Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni
• Appalti per costruire i fabbricati Tupini
• Cessione di beni finiti per la costruzione di un Tupini
• Individuazione dei fabbricati Tupini
• Le proporzioni

Fabbricati rurali

• Condizioni soggettive del venditore per le cessioni di fabbricati rurali
• Condizioni di destinazione: abitazione del proprietario o di altri addetti al fondo
• Condizione oggettiva
• Fabbricati rurali e prima casa

Agevolazione prima casa

• Norma di riferimento ed imposta di registro
• Oggetto dell’agevolazione
• Le pertinenze
• Operazioni agevolate
• I requisiti per usufruire dell’agevolazione
• Il requisito della residenza
• Altra abitazione nel territorio del Comune
• Altra abitazione acquistata con i benefici “prima casa”
• Prima casa ed abitazioni prepossedute
• Momento in cui va individuato il possesso dei requisiti
• Prima casa ed ulteriori acquisti
• Acquisto di nuova prima casa e cessione della vecchia entro un anno
• Rinuncia alle agevolazioni
• Prima casa e famiglia
• Fatturazione
• La decadenza

Opere di urbanizzazione

• Norme pregresse
• Committenti delle opere di urbanizzazione
• Destinazione pubblica
• Operazioni sulle opere di urbanizzazione
• Qualificazione delle opere di urbanizzazione
• Le opere di urbanizzazione primaria
• Le opere di urbanizzazione secondaria
• Altre opere di urbanizzazione previste dal Decreto IVA
• Le opere di urbanizzazione previste da altre leggi

Le abitazioni di lusso

• Modifiche normative
• Nuova definizione di casa di lusso e fabbricati accatastabili in A1, A8 o A9
• Pronunciamenti relativi alla vecchia disciplina

Sezione Sesta - REVERSE CHARGE

Presupposti di applicazione

• Reverse charge in funzione antifrode
• Il reverse di cui alla lettera a) ed alla lettera a-ter)
• Lettera a) - settore edile e subappalto
• Lettera  a-ter) - prestazioni di servizi su edifici,  di demolizione, di installazione impianti e completamento di edifici
• Presupposti comuni e presupposti specifici
• Aspetti operativi
• Expo Milano 2015
• Reverse charge tra imprese consorziate e consorzi per lavori pubblici - lettera a-quater)
• Esemplificazioni

Le prestazioni di servizi assoggettabili a reverse charge

• Cessione di beni
• Prestazione di servizi
• L’appalto
• Contratto di prestazione d’opera
• Appalto e fornitura di beni con posa in opera
• Altri contratti

Settore edile

• Settore edile ed appaltatore, subappaltatore e committente
• Individuazione del settore edile
• Individuazione del codice attività
• necessario collegamento con un bene immobile
• Codice attività dichiarato ed attività sostanzialmente svolta
• Attività principale e attività secondaria
• Le note introduttive ai vari settori non edili
• Considerazioni conclusive
• Attività edili
• Attività non edili

Il reverse charge nei subappalti edili - Lettera a)

• Contratto di subappalto
• Subappalto “semplice”
• Subappalto “a cascata”
• Relazione tra appaltatore e venditore
• Appalto e lavoro edile
• Soggetti esteri

Il reverse charge nei servizi di demolizione, installazione impianti e Completamento su edifici - Lettera a-ter)

• Le prestazioni di servizi
• Il concetto di edificio
• La soggettività passiva del committente
• Prestazioni di demolizione, di installazione impianti e di completamento
• Casistica di applicazione del reverse sugli edifici

Reverse charge e RTI 

• Raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
• RTI/ATI in appalto
• RTI/ATI in subappalto
• Le prestazioni ricevute dalle imprese partecipanti a RTI/ATI

Reverse charge e società consortili

• La società consortile
• La fatturazione della società consortile ed alla società consortile

Reverse charge e consorzi

• Consorzio appaltatore e reverse charge ex “lettera a”
• Consorzio appaltatore e reverse charge ex “lettera a-ter”
• Consorzio che fattura in split payment e reverse charge
• Impresa consorziata che subappalta i lavori
• Consorzio subappaltatore

Check list reverse charge in edilizia

Gli interventi dell’Agenzia delle Entrate nel settore edile

Sezione Settima - SPLIT PAYMENT

Lo split payment

• Soggetti interessati ed esclusi
• Ambito oggettivo
• Fattispecie escluse
• Split payment e reverse charge
• Riflessi in capo al cedente/prestatore
• Riflessi in capo al cessionario/committente
• Errori, regolarizzazioni e note di variazione e rivalsa IVA

Sezione Ottava - IVA IMMOBILIARE INTERNAZIONALE

Territorialità dei servizi immobiliari

• Definizione di beni immobili
• Servizi relativi ai beni immobili e relazione diretta
• Note esplicative della Commissione Europea

Costruzioni non imponibili ed esenti

• Operazioni verso Rappresentanze diplomatiche e consolari
• Operazioni verso la NATO ed i comandi militari
• Operazioni verso l'Unione europea ed altri organismi comunitari
• Operazioni verso la gendarmeria europea
• Operazioni verso Organismi internazionali
• Cessioni di beni e prestazioni di servizi nei confronti dell’Istituto Universitario Europeo
• Servizi prestati nei porti
• Operazioni verso gli esportatori abituali
• Operazioni relative all’esercizio del lotto, totocalcio ecc…

Operazioni immobiliari internazionali

• Cessioni di beni immobili
• Prestazioni di servizi immobiliari all'estero e con soggetti esteri
• Forniture con posa internazionali

Prestazioni immobiliari - linee guida UE

Osservazioni preliminari importanti 

Parte 1 - Osservazioni generali sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili

1.1. Contesto storico

1.2. Contesto internazionale

1.3. Scopo della norma particolare sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili 

1.4. Natura della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili

1.5. Trattamento ai fini IVA di prestazioni da remoto relative a un bene immobile

1.6. Applicazione della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili alle prestazioni raggruppate

1.7. Servizio relativo a uno o svariati beni immobili specifici

1.8. Servizi relativi a beni immobili e contratti complessi

1.9. Obblighi dei prestatori di servizi relativi a beni immobili

1.10. Interazione fra la norma particolare ai sensi dell’articolo 47 della Direttiva IVA, e il concetto di stabile organizzazione riconosciuta ai fini dell’IVA

1.11. Interazione fra le norme sul luogo delle prestazioni e quelle sulle esenzioni ai fini dell’IVA

1.12. Irrilevanza dei concetti e delle definizioni delle legislazioni nazionali per l’applicazione della norma particolare

Parte 2 - Osservazioni specifiche sulle disposizioni del Regolamento di Esecuzione IVA concernenti i servizi relativi a beni immobili

2.1. Orientamento generale sugli articoli 13-ter e 31-bis

2.2. Definizione di “beni immobili”

2.3. Definizione di servizi che presentano un “nesso sufficientemente diretto” con i beni immobili articolo 31-bis

2.4. Esempi particolari di servizi relativi o non relativi a un bene immobile articolo 31-bis paragrafo 2

Allegato estratti dalla legislazione pertinente 

Direttiva 2006/112/CE del Consiglio (disposizioni già applicabili)

Regolamento di Esecuzione (UE) n. 1042/13 del Consiglio (disposizioni in vigore a partire dal 1° gennaio 2017) 

Note

Sezione Nona - APPENDICI

Classi catastali

• Immobili a destinazione ordinaria 
• Immobili a destinazione speciale
• Immobili a destinazione particolare
• Entità urbane

Fattura di beni significativi

Dichiarazione nel preliminare per beneficio prima casa sugli acconti

Dichiarazione da rendere nel contratto di appalto prima casa

costruzione di fabbricati rurali ad uso abitativo

Fabbricati Tupini realizzati da imprese di costruzione per successiva vendita

Costruzione di opere di urbanizzazione o assimilate o di fabbricati assimilati ai tupini

Superamento o eliminazione delle barriere architettoniche

Manutenzione straordinaria su edifici residenziali pubblici

Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica 

Manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici a prevalente destinazione abitativa

Acquisto di beni finiti (anche con posa in opera)

Acquisto di migliorie extracapitolato

Subappalti non assoggettati a reverse charge

Affidamento di lavori da consorzio ad impresa consorziata

Sezione Decima - NORMATIVA

Normativa

• Aliquote IVA
• Requisito prima casa
• Interventi di recupero su fabbricati abitativi
• Opere di urbanizzazione
• Normativa comunitaria
• Cessione di fabbricati
• Cessione di fondi non edificabili
• Locazioni
• Rettifica della detrazione